在經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)步趨緩的大背景下，房地產(chǎn)市場卻再次以“購銷兩旺”、“量價齊漲”的強(qiáng)勁走勢呈現(xiàn)“風(fēng)景這邊獨好”的狀態(tài)。

　　然而，一如以往，房地產(chǎn)市場的“逆勢”表現(xiàn)并不被看好。在采訪中，一些專家就表示，“房地產(chǎn)泡沫的存在及膨脹不利于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。”

　　實際情況亦是如此。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，社會融資規(guī)模凈增長6.2萬億元人民幣，但名義GDP較上年僅增加了1.1萬億元。顯而易見，大量資金需求并非來自實體經(jīng)濟(jì)。近日，交行金融研究中心提供的情況也佐證了這一點———當(dāng)前信貸需求的增長點落在包括房地產(chǎn)在內(nèi)的少數(shù)細(xì)分行業(yè)。

　　在國務(wù)院將銀行存量資金重新分配到更高效的領(lǐng)域、支持實體經(jīng)濟(jì)的要求下，控制房地產(chǎn)等過熱領(lǐng)域的信貸投放，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)成為銀行機(jī)構(gòu)的當(dāng)務(wù)之急。

　　房地產(chǎn)市場依然“高燒”未退

　　“國五條”已發(fā)布4個多月，北上廣深等一線城市落實“國五條”的實施細(xì)則出臺也有3個月了，但“剛需一族”翹首企盼的房價向下的局面卻沒有出現(xiàn)。對此，內(nèi)蒙古銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家苑德軍表示，房地產(chǎn)市場“量增價升”的運(yùn)行態(tài)勢并未改變。開發(fā)商的銷售表現(xiàn)依然令人吃驚，一線城市的土地出讓價格也創(chuàng)出新高，“地王”身影頻頻出現(xiàn)。整個房地產(chǎn)市場仍存在較強(qiáng)的價格上漲預(yù)期。

　　中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的月度百城房價數(shù)據(jù)顯示，2013年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10258元，環(huán)比5月上漲0.77%；在100個城市中，71個城市環(huán)比上漲。該研究院同時認(rèn)為，“自2012年6月以來，中國100個重點監(jiān)測城市(新建)住宅均價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲13個月。”

　　與房地產(chǎn)市場聯(lián)系最為緊密的土地市場表現(xiàn)更為火熱。來自市場研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月份，全國306個城市土地出讓金已高達(dá)11305億元，相比去年同期大幅增長60%。其中一線城市的數(shù)據(jù)最為引人注意，今年上半年，北上廣深土地交易地塊514宗，土地出讓金高達(dá)1829億元，比去年同期上漲315%。

　　中國社科院財貿(mào)所博士高廣春認(rèn)為，從房價收入比、房價租金比、空置率等觀察房價的指標(biāo)看，我國的房價泡沫已經(jīng)到了十分嚴(yán)重的程度。苑德軍表示，我國房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展和高得離譜的房價，會影響我國經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定，其擠壓實業(yè)投資、掩蓋產(chǎn)能過剩、貽誤經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、抑制消費擴(kuò)張，同時也在放大金融風(fēng)險。

　　提及房地產(chǎn)市場帶來的金融風(fēng)險，有業(yè)內(nèi)人士十分憂慮地向記者表示，房地產(chǎn)是一個高負(fù)債行業(yè)，大部分企業(yè)對銀行信貸資金的依賴度較高。這意味著，如房地產(chǎn)泡沫破裂，風(fēng)險將迅速向銀行機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)。

　　房地產(chǎn)信貸投放將被壓縮

　　中國農(nóng)業(yè)銀行行長張云近期出席陸家嘴論壇時透露，要控制過熱的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)，其中就包括房地產(chǎn)貸款。

　　實際上，此前銀行對房地產(chǎn)行業(yè)信貸規(guī)模的壓縮已經(jīng)取得一定成效。2012年，五大行房地產(chǎn)類貸款全面收緊，貸款規(guī)模有所下降。截至2012年末，工行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額較2011年末減少了264億元；農(nóng)行減少372.63億元；建行減少33.9億元；交行、中行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例同比也有不同程度的下降。

　　中國國際金融研究所研究員李佩迦說，從中央“盤活存量、用好增量、支持實體經(jīng)濟(jì)”的表態(tài)來看，意圖十分明確，金融必須服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)，同時進(jìn)一步擠壓房地產(chǎn)信貸規(guī)模，減少銀行資金的流入。

　　有業(yè)內(nèi)人士提醒，“壓縮信貸規(guī)模的同時，也要切實堵住銀行資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的通道。”他的理由是，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型領(lǐng)域，對銀行資金的依賴十分明確，過去一段時間收縮房地產(chǎn)信貸的力度足以令房企進(jìn)一步繃緊資金鏈，甚至逼其以價換量。但實際情況卻是房企資金依然充裕。除房地產(chǎn)企業(yè)通過海外融資、積極拓展融資渠道外，銀行資金加速流入的情況并未改變。

　　有證據(jù)表明，銀行信托、理財產(chǎn)品等表外資金最終流向的依然是房地產(chǎn)業(yè)。高廣春分析認(rèn)為，作為高收益行業(yè)，房地產(chǎn)對銀行資金具有吸引力。有銀行負(fù)責(zé)人就曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)依然是重點支持領(lǐng)域。

　　“影子銀行在向房地產(chǎn)行業(yè)源源不斷輸入資金的同時，也使得房地產(chǎn)行業(yè)過度信用擴(kuò)張隱含的風(fēng)險越來越高，國內(nèi)金融體系聚集了巨大的風(fēng)險。”苑德軍稱。

　　李佩迦表示，此次流動性緊張會令銀行對表外業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)原有的資金來源渠道會受到擠壓。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金壓力將隨之而來。一方面，融資成本會大幅增加，倒逼房企尋找例如海外融資等新的、陽光化融資渠道；另一方面，由于資金緊張，房企會加大以價換量的力度。總之，銀行業(yè)的調(diào)整會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響。

　　調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)迫在眉睫

　　調(diào)整已經(jīng)開始。目前各家銀行已開始加大對房地產(chǎn)業(yè)中的保障房建設(shè)的投入。據(jù)工行近日提供的數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來，工行通過發(fā)放貸款和承銷保障性住房私募債等多種方式，已累計向保障性住房建設(shè)提供了超過750億元的資金支持。建行的數(shù)據(jù)是，截至2012年末，保障性住房項目開發(fā)貸款余額590.80億元，增幅達(dá)129.62%；個人住房貸款余額超過1.5萬億元，新增2157.83億元。

　　李佩珈認(rèn)為，“對于房地產(chǎn)市場的信貸支持，也需要‘調(diào)結(jié)構(gòu)’，調(diào)整的方向是，從房屋供給方來看，應(yīng)重點支持廉租房、公租房等保障性住房建設(shè)以及棚戶區(qū)改造；從需求方來看，應(yīng)重點支持滿足自住的剛性需求。”

　　大范圍的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整已迫在眉睫。6月以來出現(xiàn)的流動性緊張看似來勢兇猛，實則是一場資金錯配導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性資金緊張。與增速平平的貸款相比，快速膨脹的影子銀行將資金源源不斷地輸送到房地產(chǎn)企業(yè)等領(lǐng)域，這也印證了“不是沒有錢，而是錢沒有出現(xiàn)在正確的地方”的判斷。

　　一些專家建議，解決這一問題的根本途徑就是調(diào)結(jié)構(gòu)。在未來宏觀經(jīng)濟(jì)整體去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)的大趨勢下，將信貸資源投向戰(zhàn)略重點和新興產(chǎn)業(yè)，加大對“三農(nóng)”、小微企業(yè)、保障房建設(shè)等實體經(jīng)濟(jì)的金融支持，同時嚴(yán)控“兩高一剩”行業(yè)貸款，積極穩(wěn)妥退出房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺貸款等高風(fēng)險行業(yè)。　　（記者 楊洋）