多地廉租房產(chǎn)權漸變“私有化”
專家提醒：保障房建設“壓力轉移”需慎用
今年全國1000萬套的保障性住房建設任務給各地財政帶來不小壓力，為盡快回籠資金，一些地方開始嘗試廉租房“共有產(chǎn)權”或直接出售廉租房的方式來緩解資金壓力，廉租房開始出現(xiàn)不同程度的“私有化”，由租房轉化為變相購買廉價房。
專家認為，廉租房和經(jīng)濟適用房有較大區(qū)別，廉租房“私有化”或將損害真正的低收入群體利益，容易造成社會不公，對于各種形式的保障房建設“壓力轉移”方式政府需謹慎對待。
共有產(chǎn)權廉租房爭議漸多
今年5月份，山東德州市平原縣下崗職工肖恩軍終于搬進了廉租房新家，但這套75平方米的新房和普通的廉租房有很大不同。因為它的產(chǎn)權不完全歸政府，肖恩軍花13萬多元購買了其80%的產(chǎn)權，這種擁有特殊產(chǎn)權屬性的房子被當?shù)胤Q為“共有產(chǎn)權廉租房”。
根據(jù)平原縣出臺的《平原縣廉租住房共有產(chǎn)權實施意見(意見稿)》，推行這種廉租住房共有產(chǎn)權出讓的方式，是為了進一步加大廉租住房建設力度，多渠道解決和籌集建設資金，解決更多城市低收入住房困難家庭的住房問題。
據(jù)平原縣房產(chǎn)管理中心副主任張永軒介紹，像肖恩軍一樣住上這種“共有產(chǎn)權廉租房”的家庭在平原縣還有不少，平原縣目前已竣工的370套廉租房中有140套為共有產(chǎn)權房，經(jīng)過審查審批和搖號，分配工作已經(jīng)完成。剛開工的262套廉租房也計劃采用經(jīng)濟型共有產(chǎn)權房模式。
對于這種特殊的保障房模式，平原縣房產(chǎn)管理中心認為，“共有產(chǎn)權廉租房”是一種經(jīng)濟適用房與廉租房相結合的保障方式，可有效緩解住房保障工作中的擴面與資金的矛盾，解決住房困難家庭迫切擁有自有住房享有自有產(chǎn)權的問題，平原縣已經(jīng)形成了一套補、租、售相結合的梯次推進的多層次住房保障工作體系。
記者了解到，試水“共有產(chǎn)權房”的不僅僅是平原縣，近年來許多地區(qū)已興起這種特殊產(chǎn)權保障房。2010年底甘肅省出臺《甘肅省廉租住房實施共有產(chǎn)權管理辦法(試行)》，在全省多個地區(qū)實行廉租住房共有產(chǎn)權制度，以解決城市低收入家庭的住房問題；從今年起，青海省廉租住房將實行合同管理，根據(jù)被保障家庭的意愿，廉租房實行共有產(chǎn)權制度。
推行廉租房共有產(chǎn)權的不僅是西部省份，東部發(fā)達省份也在試水這一模式。今年上海將新開工和籌措保障性住房1500萬平方米，供應1150萬平方米、約17萬套。其中，共有產(chǎn)權房供應約8萬套。截至7月底，共有產(chǎn)權房已達供應標準的為359萬平方米、約5.74萬套，占全年計劃的71.8%。
雖然沒能擁有房子的全部產(chǎn)權，肖恩軍仍十分滿意。“買了這個房子，心里踏實多了，不用再天天搬家了。”他說，這房子兩室一廳帶衛(wèi)生間和廚房，還有一個小儲藏室，老婆、兒子、女兒一家四口終于有了自己安定的家。
產(chǎn)權“私有化”可能導致公共資源分配不公
雖然，廉租房產(chǎn)權“私有化”既緩解了保障性住房建設資金壓力，又使困難群體得到了穩(wěn)定的住所，是一個雙贏的局面。但有民眾和專家認為，這種做法可能損害了更多“第三方”真正需要廉租房的困難住戶，雖然刺激了廉租房更快投入市場，但由于共有產(chǎn)權的固定性，可能將造成近幾年來廉租房有效供給不足，并且廉租房不同于經(jīng)適房，應更具“過渡性”和“保障性”。
據(jù)平原縣房產(chǎn)管理中心介紹，“共有產(chǎn)權廉租房”受到保障對象的歡迎，2010年初他們對廉租住房需求進行了統(tǒng)計，僅三天時間，就有800多戶城市低收入家庭申請購買廉租房。
記者了解到，由于“共有產(chǎn)權廉租住房”購房者必須是廉租住房保障對象，他們的收入都比較低，為拿出十幾萬元的購房資金新增了不少債務。但由于廉租房的出售價格遠遠低于市場價，許多購房者認為這筆“投資”值得。
上述實施意見規(guī)定，購買廉租住房辦理《房屋所有權證》后居住滿5年，按照屆時同地段商品住房與廉租住房差價的一定比例向縣政府交納土地收益等價款后，可以取得完全產(chǎn)權。取得完全產(chǎn)權后，房屋可以轉讓也可以由縣政府優(yōu)先回購。
但也有一些市民認為這種做法不合適，他們認為廉租房就是滿足收入者最低住房需求的，如果廉租房跟經(jīng)適房一樣可以用來出售，那今后這些房子也就不能輪換使用，或者這些人收入狀況好轉了，這些房子也不能再收回來。
對這種模式，還有不少市民擔憂將廉租房變相出售可能會導致公共資源分配不公。有人認為，廉租房作為保障房的一種，是政府主動讓利并動用了公共資源的結果，如果允許購買和5年后出讓獲利，實際上是在用這種方式將公共資源套現(xiàn)獲利，容易造成社會不公。
山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，保障房尤其是廉租房更多是解決是“住有所居”而不是“住有所房”，如果很多住房用來出售必然會擠壓普通廉租房的空間，最終那些真正的低收入更得不到應有的保障。
山東社會科學院經(jīng)濟研究所所長張衛(wèi)國認為，廉租房應該是重點體現(xiàn)“廉價”“租賃”上，作為保障性住房，廉租房應更加注重使用價值而不是廉價出售獲得的交換價值。“為了讓更多的人擁有住所，需要加快廉租房的流動性，而不能變成購房者的固定資產(chǎn)。”張衛(wèi)國說。
保障房建設“壓力轉移”需慎用
除了廉租房產(chǎn)權“私有化”，在保障性住房建設資金不足壓力背后，其實還有諸多“壓力轉移”形式，這些形式在一定程度上可以算做是模式創(chuàng)新，但如果用不好卻會帶來更多不利影響。
一些城市在探索吸收社會資本進入保障房建設領域時，采用企業(yè)自建廉租房的模式，將保障性建設主體轉向企業(yè)。如，日照市今年有建設3000套廉租房的任務，而政府只建設200套，有2000套住房是10家企業(yè)承建，建好后產(chǎn)權歸企業(yè)，用來滿足本企業(yè)低收入職工住房需求。
專家認為，這種方式對于解決當?shù)氐褪杖肴后w的住房問題具有積極意義，但不容忽視的是鼓勵企業(yè)自建保障性住房滿足的僅是企業(yè)內(nèi)部員工的住房需求，政府部門還應同時加大其他保障房建設和投入方式，為更多的人提供住房。
在普通商品房配建保障房也是“壓力轉移”的一種典型方式。這種模式是政府在出讓土地時要求房地產(chǎn)進行配建。如山東省今年上半年已出臺政策提出，在新建商品住宅項目中按原則上不低于10%的比例配建保障性住房、公共租賃住房，有的市甚至規(guī)定，新增建設用地規(guī)劃為住宅的，按不低于20%的比例配建保障房，有的項目配建比例甚至要達到45%。
“這幾種做法對保障房建設任務的完成會起到重要作用，但從整個社會來看可能產(chǎn)生出新的不公平，如日照市的做法可能會成為一些有實力企業(yè)為職工謀福利的手段，普通民眾反而可能會失去機會。”山東省社會科學院研究員藺棟華認為，政府不能僅靠采用這幾種模式而推掉了自己的責任。
山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利認為，在土地競拍時過度強調(diào)配建保障房建設的面積，雖然一定程度上提高當?shù)乇Ｕ戏抗┙o比例，但卻可能會影響到普通商品房的供給，最終的建設成本轉移也會加大“夾心層”購房壓力。
李鐵崗說，各級政府應慎用這些保障房建設“壓力轉移”方式，否則會違背保障性住房的本意，產(chǎn)生更多的社會矛盾。但總的來說，各地應在保障房建設上切實加大投入，只有保障房數(shù)量真正多起來，保障分層才能有基礎，民眾才能有更多的選擇自由度，租還是買都會更為容易。
