珠江新城樓盤工地。記者王燕攝

　　業(yè)界建議 以前選對時間點可賺錢 如今投資者須謹(jǐn)慎考慮投資地點

　　任小姐是省公司外派的人員，“限購”前在外地買了一套小單間，最近賣掉賺到一小筆錢后，打算回廣州購買一套100萬元左右的房子，理由是可以使用公積金貸款：“以后我應(yīng)該會長期外派在外，不會回來住。這套房子就權(quán)當(dāng)收租投資用，總好過放在銀行。”雖然樓市呈現(xiàn)上漲勢頭，廣州二手房整體租金回報率僅為3%左右，但繼續(xù)投入其中的長線投資者卻不減反增。據(jù)合富置業(yè)最新數(shù)據(jù)，天河、海珠、越秀、荔灣老四區(qū)的長線投資客比例逐月微幅回升，目前已超過10%，而中原地產(chǎn)該比例為15%左右。投資廣州樓市是否還有機(jī)會？

　　理財型投資客（長線投資客）的特點：

　　一是有廣州戶籍；

　　二是沒有更好的投資渠道；

　　三是對投資回報率沒有精算的目標(biāo)和需求，純粹是“錢沒地方花”；

　　第四，對持有物業(yè)的時間長短沒有明確的規(guī)劃。

　　短線投資客的特點：

　　一般有精確、系統(tǒng)的考慮和清晰的目標(biāo)，注重判斷入市時機(jī)。

　　現(xiàn)象：理財型投資客入市為“花公積金”

　　像任小姐這樣為了利用公積金而買樓的買家不乏其人。宋先生是大型企業(yè)的員工，每個月的公積金達(dá)到7000元，與同單位的妻子加起來每個月有14000元的公積金收入。“不買房這筆錢又取不出來，不買白不買。”對于宋先生來說，只要能出首付，再供一套單位簡直易如反掌。“這種買家區(qū)別于所謂的‘炒家’，在什么市場情況下都一直存在。”中原地產(chǎn)研究一部負(fù)責(zé)人瞿中奇認(rèn)為，根據(jù)考察，自從執(zhí)行“限購”、“限貸”后，狹義的樓市投資者即炒家在市場中的比例不到5%，因為炒樓講究快進(jìn)快出，并利用銀行的信貸杠桿降低成本，而現(xiàn)在的“時勢”下，即使是賣一買一，也要應(yīng)付更為復(fù)雜的流程和更長的時間，很難實現(xiàn)炒作。

　　“但是市場更多的是廣義的投資客，他們的購房目的不一定是為了解決居住需求，而是理財型的投資。”據(jù)瞿中奇的研究，這種買家的比例約為15%左右，任小姐就是這樣的投資者，她告訴記者，自己想要在廣州買一套樓齡比較長的舊房子，只要比較容易出租，最好能有學(xué)位，面積再小也可以：“反正不盼它的樓價能漲多高，不跌就可以了。”

　　“如果是短線投資者目前就不適合入市了。”宋先生說，“現(xiàn)在的租金回報率也就3%左右，樓價又已經(jīng)漲到一定的程度了，光拿租金有什么用。”

　　分析：樓市呈現(xiàn)漲跌分化趨勢

　　“長線投資客活躍度回升。”據(jù)合富置業(yè)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州改善型二手買家由2012年7月份的22.5%逐月輕微增加，2013年1月份達(dá)到28.8%。過去幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市較合理的買家結(jié)構(gòu)應(yīng)為：首置：改善：長線投資客大概為6:3:1。2012年1~6月份，廣州首置買家的占比高達(dá)七成以上，改善需求萎縮至兩成以下，而長線投資客則幾乎絕跡。下半年，隨著市場信心的恢復(fù)，這種迫切性首置獨力支撐二手樓市的局面慢慢改觀。2013年1月份，二手樓市首置、改善、投資等各類型買家的結(jié)構(gòu)基本達(dá)到6:3:1的健康、合理狀態(tài)，從天河、海珠、越秀、荔灣老四區(qū)的買家結(jié)構(gòu)看，長線投資客的比例呈逐月微幅回升的趨勢，由去年8月份的5.9%逐月回升，至今年1月份超過10%。

　　“2011年到2012年第一季度，雖然大市不樂觀，但是凡是公寓類的物業(yè)都熱銷，正好印證了理財型買家的存在。”瞿中奇說，這些買家對大市的好壞敏感度不大，也沒有具體的規(guī)劃，只是為了“把閑錢利用好”，只要覺得不虧就好。他分析認(rèn)為，如果從理財保值角度看，目前仍有入市的機(jī)會：“從上一輪2011年到2012年的情況看，市場的氛圍又重新進(jìn)入上行的趨勢，而且這種氛圍在2013年短期內(nèi)不會改變。從價格看，2012年下半年樓市回暖，但是價格穩(wěn)中有升沒大漲，而業(yè)界普遍認(rèn)為2013年會繼續(xù)上升，只是幅度不會很大而已。從樓市變化軌跡和對樓價未來趨勢看，以投資物業(yè)作為理財手段之一還有機(jī)會。”另外，他提出，2000年至2012年，全國不同地區(qū)的樓價在升跌淡旺上保持同一個趨勢，只是幅度有所不同，但是到了2012年年末開始這種現(xiàn)象有所變化，估計全國的樓市在發(fā)展趨勢、變動軌跡上將出現(xiàn)分化：“雖然一線城市的整體價格最高，但是價格支撐能力較強(qiáng)，而二、三線城市的泡沫比較大。所以以前只要選對時間點，就可以賺錢，以后投資者還要謹(jǐn)慎考慮投資地點。”

　　他認(rèn)為，未來廣州整體樓價還會穩(wěn)中上升，只是不同區(qū)域的幅度不同：“個人認(rèn)為風(fēng)險比較大的應(yīng)該是南沙區(qū)，因為投資客比例最大，而且此前的價格上漲最快，加上前景落實的進(jìn)度和程度不夠明朗。”他說，回顧珠江新城，規(guī)劃建設(shè)20年，到后5年才“做起來”，所以投資南沙需要很大的耐心，“如果遇到中間的波動期，是否能有堅定的信心繼續(xù)持有，是對每個人的心態(tài)和決策方法的考驗。”

　　TIPS：投資可用市場對比法

　　市場人士認(rèn)為，衡量某個地區(qū)、樓盤的價格是否合理沒有絕對標(biāo)準(zhǔn)，最好采取“市場比較法”：“如果周邊的樓盤價格都在上漲，甚至整個樓市都在上漲，買家對同一個物業(yè)的價格接受程度也在提高。”

　　“100萬元肯定買不到什么中心城區(qū)的好房子。”一位中介人士告訴記者，“以天河為例，必須往員村以東那片去找找，或者能買到。”“如果買二手房的話，可以考慮老城區(qū)的房改房。”一個滿堂紅中介告訴記者，在荔灣、越秀老區(qū)，雖然大多數(shù)是樓梯樓的房改房，但是租賃回報不低，只是樓價上漲空間肯定不如新的電梯樓。不過瞿中奇認(rèn)為，目前購買的群體多為考慮學(xué)位的家長，而并非純粹以收租為目的的投資者。

　　從回報角度考慮投資物業(yè)，瞿中奇認(rèn)為投資者要確定自己是什么類型的投資者，對于普通理財型買家來說，純粹只為“閑錢找地方花”，對于未來樓市能升多少不精確，所以一般只要有大概印象認(rèn)為“抵”就可以。而對于想長期持有出租的買家來說，不一定能從回報率角度精確計算，但是往往從租金是否能維持月供來判斷。對于明確投資期限的投資者來說，則要計算清楚期限內(nèi)能否獲得希望的回報。文、表 記者林琳