地產信托收益率竟高達25% 開發商真的很缺錢?

房地產信托收益率竟高達25%

　　25%！近期，一款預期年化收益率達到25%的房地產信托產品搶盡了投資者的眼球。在數次“窗口指導”和7月退出市場的傳言中，房地產信托近期“戰斗力”不減，市場上高收益地產信托產品頻頻出現，相當有誘惑力。

　　業內人士提醒，高回報意味著更高的風險，投資者應謹慎選擇地產信托。

　　現象：

　　高回報信托產品頻出

　　今年以來，信貸額度緊張、地產調控政策讓房地產信托的收益率節節走高。上周的意外加息則令投資者對于房地產信托的期待收益率進一步上揚。事實上，市面上正在發行的房地產信托產品大部分預期收益率已經達到10%以上，6月下旬，在香港上市的融創集團先后兩筆高息信托融資，年利率高達17%。

　　而更大的誘惑正在上演，上周，一款號稱預期年化收益率可以達到25%的房地產信托出現在杭州。據悉，該信托為平安信托和綠城中國共同打造的平安財富安城1號房地產基金信托產品，平安信托以股權投資方式參與綠城溫州龍灣項目，年化收益率在25%以上。

　　記者致電平安信托相關銷售人員，據介紹，該公司確實有這樣一款高收益信托產品正在募集，這也是該公司第一次嘗試股權投資房地產企業，但“之前已經做過一些測試”。她表示：“綠城投資的地塊在區政府旁邊，2008年拿地的時候地價只有一萬元左右，整個開發成本不到兩萬元，現在周邊二手房價格都在3.7萬左右，一兩年之后開盤的利潤絕對可以保證。”她透露，該產品募集規模8億元，“席位”已所剩不多。

　　風險：

　　高融資成本如何回收

　　高回報的房地產信托產品背后是房地產企業巨額的融資成本。業內人士稱，如果加上信托手續費用及融資渠道費用，上述融創集團信托產品的融資成本鐵定要突破20%。而平安信托推出的25%高年化收益率產品采用的是股權投資方式，意味著企業將出讓更多的利益。而如此高的融資成本不但意味著房產企業已經非常缺錢，同時也顯示房地產企業依然看好三五年內的房價。

　　但是，對投資者來說，高回報意味著更高的風險。目前房地產信托的風險主要來自資金被挪用的風險、項目無法完工的風險和房產難以售出的風險。

　　西南財經大學信托與理財研究所信托行業研究員趙楊分析稱，在項目出現問題，地產公司、信托公司均無法償還投資者欠款，抵押物（房產）折扣銷售受阻下，有可能出現本金受損。而平安信托的銷售人員也直言，在房地產信托中，股權投資的風險比普通的債權投資更大。趙楊提醒投資者，要選擇有實力的信托公司和大項目，盡量規避風險。

　　背景：上半年房地產

　　信托收益率“領跑”

　　西南財經大學信托與理財研究所監測數據顯示，2011年上半年共發行集合資金信托產品1456款，計劃募集規模3745.88億元，平均期限14.28個月，平均年化預期收益率9.46%。其中資金運用于房地產領域的信托數量為343款，其平均的年化收益率高達10.86%，在各類信托產品中仍然處于明顯的領先地位。