房地產(chǎn)市場應(yīng)以需求調(diào)控為主

　　房地產(chǎn)不是普通商品，房地產(chǎn)市場也不是完全自由競爭市場，房地產(chǎn)周期波動(dòng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響重大。這些都決定了政府必須發(fā)揮“看得見的手”的作用，適時(shí)適度調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策多種多樣，但總體上可分為調(diào)控供給與調(diào)控需求兩類。無論是從經(jīng)濟(jì)金融理論還是從過去調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場都應(yīng)堅(jiān)持以需求調(diào)控為主，并分層次具體實(shí)施需求調(diào)控。

　　高房價(jià)的根源在于需求預(yù)期

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)上看，某種資產(chǎn)的價(jià)格要想不長期過分偏離其成本或基本價(jià)值，必須具備三個(gè)性質(zhì)：一是具有無限供給彈性；二是基本價(jià)值確定無疑；三是未來時(shí)刻存在終端價(jià)格約束。但商品房恰恰不能滿足以上任一條件。

　　商品房供應(yīng)的稀缺性勿容多言，商品房的價(jià)格也非由價(jià)值決定。商品房兼具消費(fèi)與投資（投機(jī)）兩種屬性，作為投資（投機(jī)）資產(chǎn)，商品房的價(jià)格就不是主要由地價(jià)、建筑成本等決定，而是取決于未來現(xiàn)金流收入的貼現(xiàn)。從理論上說，只要能加價(jià)轉(zhuǎn)售，需求就是無限的，其價(jià)格也就能夠無限高。因此，對(duì)于房價(jià)而言，成本不是重點(diǎn)，“捂房”等擾亂市場行為也非關(guān)鍵，要害在于需求拉動(dòng)。雖然有人認(rèn)為，高房價(jià)主要是城市土地“招拍賣”制度造成的，但高地價(jià)的根源在于房地產(chǎn)商預(yù)期房屋建成后能賣高價(jià)，根子還在市場需求。將房價(jià)過快上漲主要?dú)w因于地價(jià)上漲、地方政府“土地財(cái)政”以及開發(fā)商行為的觀點(diǎn)，既未抓住問題實(shí)質(zhì)，也容易將調(diào)控重點(diǎn)引入歧途。

　　需求調(diào)控優(yōu)于供給調(diào)控

　　筆者多年來一直關(guān)注并多次公開撰文，提出房地產(chǎn)市場應(yīng)以需求調(diào)控為主的思路。

　　我國自房地產(chǎn)商品化以來，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的主要經(jīng)驗(yàn)就是，一旦有效調(diào)控了需求特別是投機(jī)需求，房價(jià)就會(huì)從不合理的高位回落，成交量也開始萎縮。如2009年12月14日 “國四條”出臺(tái)后，今年1月北京市商品住宅日簽現(xiàn)房73套，環(huán)比下降43.41%；日簽期房208套，創(chuàng)2009年2月以來最低，環(huán)比下降42.54%。深圳市新房成交面積僅為2009年月均成交面積60%。由此可見，對(duì)房地產(chǎn)市場的針對(duì)性需求調(diào)控，效果是明顯的。

　　調(diào)控實(shí)踐表明，供給調(diào)控的效果不及需求調(diào)控。我國1992年-1993年的海南、北海房地產(chǎn)泡沫如此，全國近兩次房價(jià)過快上漲也如此。以近兩次房價(jià)過快上漲為例，2007年我國37個(gè)城市房價(jià)租金比例在230倍-290倍，遠(yuǎn)超過國際上的100倍-120倍。這表明，很多購房者購買二套以上商品房的主要目的不在于出租，而在于轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)。2009年1月-10月，全國商品房銷售面積4.89億平方米，甚至是近年來最火爆時(shí)的1.36倍。不僅如此，在投機(jī)性購房需求導(dǎo)致的漲價(jià)效應(yīng)帶動(dòng)下，自住性購房需求也大量提前釋放，支撐了房價(jià)快速上漲。2009年以來頻現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，也是需求旺盛的結(jié)果。

　　分層次調(diào)控需求最關(guān)鍵

　　“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”已成各界共識(shí)。不過，需求調(diào)控的關(guān)鍵在于分層次調(diào)控需求。

　　首先，在需求類型上體現(xiàn)出調(diào)控層次差異。具體說，對(duì)保障性住房和普通商品房的需求調(diào)控，重在通過以“準(zhǔn)市場”方式增加供給來滿足需求，即政府以社會(huì)政策和公共財(cái)政給予指導(dǎo)和支持；對(duì)中高檔商品房的需求調(diào)控，重在抑制投機(jī)性購房需求；對(duì)奢侈商品房的需求調(diào)控，重在限制其需求，以保證更多人“住有所居”。

　　其次，在不同區(qū)域間體現(xiàn)出調(diào)控層次差異。房地產(chǎn)市場調(diào)控不能僅根據(jù)全國平均房價(jià)和平均漲幅而定，而應(yīng)考慮地區(qū)層次差異，在不同地區(qū)間“加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度”。

　　再次，調(diào)控政策要在方向、重點(diǎn)和力度上相互協(xié)調(diào)配合，在作用期限上統(tǒng)籌安排。針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策很多，來自于不同部門，作用于不同對(duì)象、不同期限，還要實(shí)現(xiàn)多個(gè)調(diào)控目標(biāo)。因此，政策之間必須協(xié)調(diào)配合、統(tǒng)籌安排，形成合力。

　　房地產(chǎn)需求調(diào)控的五個(gè)政策建議

　　信貸政策方面。除了以傳統(tǒng)貨幣政策工具調(diào)控總需求外，世界各國中央銀行幾乎無一例外地采用選擇性政策工具，即不動(dòng)產(chǎn)信用控制對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。包括個(gè)人住房抵押貸款的最高限額、貸款最長期限、最低首付金額（成數(shù)）和利率。因此，建議一是可以提高二套以上商品房的首付與貸款利率，縮短貸款期限。二是可考慮在房價(jià)過快上漲地區(qū)，較大幅度提高大面積、高單價(jià)二套以上商品房的首付與貸款利率，大大縮短其貸款期限。

　　稅收政策方面。房地產(chǎn)稅收政策主要體現(xiàn)在流通與保有兩個(gè)環(huán)節(jié)。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等多個(gè)稅種，但并未針對(duì)多套與大面積商品房提出特別的規(guī)定；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)僅有土地使用稅等少數(shù)稅種，稅負(fù)較低，且免稅范圍較大。這樣的稅負(fù)結(jié)構(gòu)不利于抑制投資（投機(jī)）需求。因此，房地產(chǎn)稅收政策的重點(diǎn)：一是逐步實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，即物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。二是提高二手房交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅，同時(shí)將稅收征免時(shí)限延長。三是征收二手房交易環(huán)節(jié)所得稅。

　　金融監(jiān)管方面。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格變化，配合宏觀調(diào)控部門提出的調(diào)控要求或標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整金融機(jī)構(gòu)撥備和資本充足率要求。二是改變以商品房市場交易價(jià)格作為貸款依據(jù)的方法，禁止“加按揭”。三是打擊住房抵押貸款詐騙行為，防止“假按揭”。四是進(jìn)一步完善貸款人的貸款標(biāo)準(zhǔn)，并要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)加審查。

　　土地政策方面。建議對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房用地采取限價(jià)招標(biāo)而非拍賣方式出讓，并通過小地塊出讓、熟地出讓等方式，縮短開發(fā)周期。

　　市場秩序監(jiān)管方面。堅(jiān)決執(zhí)行政府工作報(bào)告提出的“完善商品房預(yù)售制度”，“完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲。”建議一是密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，通過信息公開、加大處罰等方式，打擊“賣號(hào)”、“捂房”、哄抬房價(jià)等行為。二是通過低價(jià)回購條款等方式，打擊囤地行為。

　　外資流入限制方面。重點(diǎn)是限制境外人員的投機(jī)性購房。

　　需要提醒的是，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨的一個(gè)主要問題是：調(diào)控目標(biāo)不夠明確。也就是說，對(duì)于“房價(jià)到什么程度需要調(diào)控？市場到什么程度需要穩(wěn)定？”諸如此類的問題，大家認(rèn)識(shí)比較模糊，也不統(tǒng)一。面對(duì)相同的形勢，大家各抒己見，看法差異很大。這樣不僅容易搞亂人們的預(yù)期，也在一定程度上干擾了調(diào)控政策在出臺(tái)時(shí)機(jī)、著力方向、著力重點(diǎn)和力度上的把握，從而影響調(diào)控效果。因此，從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場的調(diào)控有必要建立一個(gè)價(jià)格目標(biāo)制。

　　當(dāng)前我國對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策已經(jīng)顯露出房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)制跡象。如今年“兩會(huì)”溫總理政府工作報(bào)告提出，要“堅(jiān)決遏制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲勢頭”，這意味著：一是房價(jià)不能過快上漲。二是不片面追求房價(jià)下降。韓國和我國臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)表明，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況下，片面追求房價(jià)下降，只會(huì)扭曲房地產(chǎn)市場的正常調(diào)節(jié)機(jī)制，加劇房價(jià)波動(dòng)。三是哪怕從全國平均看，房價(jià)沒有上漲或漲幅較小，也需要遏制部分地區(qū)房價(jià)過快上漲。以上三項(xiàng)要求是房地產(chǎn)價(jià)格目標(biāo)制的具體體現(xiàn)。（全國人大代表、中國人民銀行沈陽分行行長 盛松成）