易憲容：不要低估新一輪房地產(chǎn)調(diào)控威力

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控才剛剛開始，千萬不要低估調(diào)控的市場影響，也不要錯誤估計政策的力度，以為新“國十條”還會像以前那樣無功而返，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控變成又一次“空調(diào)”。因為，從這次嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容來看，調(diào)控目標(biāo)是相當(dāng)明確的，就是要從根本上遏制住房地產(chǎn)投機(jī)炒作，就是要堅決遏制高房價。

　　之所以會得出這個判斷，首先是因為這次房地產(chǎn)調(diào)控的核心與重點是要逐步調(diào)整我們在房地產(chǎn)方面的諸多優(yōu)惠政策。

　　眾所周知，正是由于過于優(yōu)惠的房地產(chǎn)信貸和稅收政策，導(dǎo)致去年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的過度繁榮及房價的非理性上漲。例如，2008年下半年啟動的個人住房信貸政策過于優(yōu)惠，導(dǎo)致大量銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也從以居民住房消費為主導(dǎo)向以居民住房投資為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變。特別是銀行信貸的易得性、高杠桿等因素，成為導(dǎo)致國內(nèi)房價快速飆升的根本原因。

　　確實，銀行信貸無限擴(kuò)張的自然結(jié)果，便是引發(fā)國內(nèi)房價的大幅上漲。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，盡管今年以來銀行信貸是收縮了，但一季度個人銀行信貸增長所占整個信貸增長比重超過35%，去年同期為13.5%。如果再加上一季度房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款、建筑貸款、土地融資貸款、住房抵押貸款及政府融資平臺等房地產(chǎn)貸款，今年一季度房地產(chǎn)貸款可能要占到全部貸款總額的一半以上。并且，絕大部分銀行貸款通過不同方式都進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。當(dāng)大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場時，房價自然會出現(xiàn)非理性上漲。

　　這次房地產(chǎn)調(diào)控的核心和重點之一是從緊縮銀行房貸入手。無論從上調(diào)首付比例還是提高房貸利率，調(diào)控的目標(biāo)是要降低住房投機(jī)者的銀行信貸杠桿比例，提高他們的投資或投機(jī)成本。如果這次房地產(chǎn)調(diào)控措施能夠得以認(rèn)真貫徹，相信會對高房價和房地產(chǎn)投資炒作產(chǎn)生很大的影響。

　　其次是因為這次嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控的最大影響，莫過于將改變?nèi)藗儗Ξ?dāng)前房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

　　房地產(chǎn)調(diào)控新的政策與措施的陸續(xù)出臺，在很大程度上將改變市場對整個房地產(chǎn)市場波動趨勢的預(yù)期。以前是投資者擔(dān)心買不到住房，現(xiàn)在是他們擔(dān)憂自己是否會成為這次房地產(chǎn)泡沫破滅的最后接棒者。

　　在這種情況下，購房者買房時會猶豫不決，更想多觀察觀察，等待房地產(chǎn)調(diào)控影響市場的政策效應(yīng)開始出現(xiàn)后行動。但是，第二套住房首付比例上升到50%、房貸利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍等房地產(chǎn)調(diào)控措施，無疑又提高了他們的購房門檻。

　　特別是已經(jīng)意識到房地產(chǎn)調(diào)控新政將改變未來房地產(chǎn)市場走向時，主要依賴于銀行貸款持有多套住房的那些人，就會以最快的速度出售手頭持有的住房，降低已顯著增加的投資風(fēng)險。當(dāng)這樣操作的住房投資者不斷增加時，就會對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系變化或調(diào)整產(chǎn)生很大的影響。

　　再次是在這次房地產(chǎn)調(diào)控措施中，除了全面收緊個人信貸政策外，如嚴(yán)格個人按揭貸款的市場準(zhǔn)入及貸款利率的差別化，我們還得從房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)入手，通過稅收政策提高房產(chǎn)交易成本，遏制高房價。

　　具體而言，應(yīng)當(dāng)實施更為嚴(yán)格的住房交易所得稅，甚至可以采取累進(jìn)的住房交易所得稅。然后，在日后條件許可的情況下，再推出房地產(chǎn)物業(yè)稅。如果政府的土地政策也同步進(jìn)行改革的話，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場將可能面臨重大的調(diào)整。

　　總之，盡管目前出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施還有待于完善，但新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)觸及遏制房地產(chǎn)泡沫的要害與核心。

　　比如，采取信貸收縮措施，遏制住房投資者和投機(jī)者；對住房購買者采取信貸差別化、市場準(zhǔn)入差異化等措施，既可鑒別個人的信用差異，又可有效應(yīng)對第一套住房購買者與第二套及以上住房購買者采取差別化的信貸政策；遏制房地產(chǎn)投機(jī)者的交易所得稅需要完善，還需要出臺住房持有稅等新政策措施。

　　更值得注意的是，這次出臺的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策具有可操作性。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深化，不僅會不斷修正以前房地產(chǎn)政策存在的諸多缺陷，而且還會出臺新的、更具針對性的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，以此來阻止投資者“鉆”當(dāng)前相關(guān)房地產(chǎn)政策“空子”的炒作，最終使國內(nèi)房地產(chǎn)市場回歸到其消費本性。確實，只有通過這樣的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)市場才能夠真正步入健康發(fā)展軌道。（易憲容 作者系中國社會科學(xué)院金融所研究員）