房?jī)r(jià)收入比可以作為衡量“房?jī)r(jià)合理回歸”的重要尺子之一，也可以成為觀察房地產(chǎn)調(diào)控成效與否的重要指標(biāo)之一。鑒于目前大部分中小城市的房?jī)r(jià)收入比依然過(guò)高，房地產(chǎn)調(diào)控決不能松懈。
目前房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。溫家寶總理在兩會(huì)期間的記者會(huì)上的這番講話，令人印象深刻。這也是中央政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的決心堅(jiān)定的一種明確表態(tài)。
確實(shí)，盡管被稱(chēng)為“最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控”已取得部分階段性成果，如有效控制了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)、房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求被擠出市場(chǎng)等，但鞏固和捍衛(wèi)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控成果卻比以往任何時(shí)刻都要艱巨和復(fù)雜，因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍未實(shí)現(xiàn)合理回歸。
之所以說(shuō)目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍未實(shí)現(xiàn)合理回歸，不妨從房?jī)r(jià)收入比來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題。所謂“房?jī)r(jià)收入比”是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。以上海為例，2011年上海家庭人均可支配收入為36230元，家庭年收入約為72460元，按2011年上海新建商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格每平方米13448元（比上年下降5.4%），但剔除經(jīng)濟(jì)適用住房和動(dòng)遷安置房等保障性住房后的市場(chǎng)化新建商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米21584元（比上年上漲2.8%），按后者購(gòu)買(mǎi)80平方米的兩居室需要172.67萬(wàn)元，平均房?jī)r(jià)收入比約為23.8:1。也就是說(shuō)，上海市普通居民需要花大約23.8年才能購(gòu)買(mǎi)一套普通住房。實(shí)際上，考慮到上海各區(qū)域情況來(lái)看，內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)每平方米48506元（比上年上漲1%）、內(nèi)外環(huán)之間每平方米27744元（上漲17.4%）和外環(huán)線以外每平方米18017元（上漲4.6%），實(shí)際的房?jī)r(jià)收入比可能更高。
按照國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為6-10倍左右，但目前上海的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)數(shù)值，表明上海的房?jī)r(jià)之高是其居民收入難以承受的。其實(shí)，2011年國(guó)內(nèi)一線、二線、三線甚至四線等大部分中小城市的房?jī)r(jià)收入比都是很高的。這些數(shù)字分析從一個(gè)側(cè)面證明了溫總理的講話是正確的——房?jī)r(jià)回歸還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)其合理價(jià)位。
目前國(guó)內(nèi)大部分中小城市的房?jī)r(jià)收入比高企，也說(shuō)明了目前城市居民的收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的快速上漲，大部分城市居民買(mǎi)不起房子。當(dāng)然，引發(fā)國(guó)內(nèi)大部分中小城市中房?jī)r(jià)收入比水平過(guò)高的原因是多方面的，與財(cái)政、金融、土地、企業(yè)（包括商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）及地方政府的利益等方面相關(guān)，利益的糾葛使得國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)“易漲不易跌”。自2003年以來(lái)國(guó)家曾多次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，但最終卻依然不見(jiàn)成效，反而是房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”，充分說(shuō)明了房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨性與復(fù)雜性。這是本輪嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控展開(kāi)之前有目共睹的實(shí)際情況。
而本輪房地產(chǎn)調(diào)控抓住了投資和投機(jī)需求是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲主要原因的問(wèn)題實(shí)質(zhì)，通過(guò)限購(gòu)等有針對(duì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，目前已有效地控制了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，一定程度上遏制了房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，表明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了部分成果。不過(guò)，由于本輪嚴(yán)厲調(diào)控觸及部分地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重大利益，促使其以各種方式不斷試探中央政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定決心，試圖變相為房地產(chǎn)調(diào)控松綁，盡管結(jié)果都以被緊急叫停而收?qǐng)觯珡闹袇s透露出當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入強(qiáng)阻力區(qū)。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的最大阻力或來(lái)自于地方政府。
但是，從當(dāng)前中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定決心看，尋求“房?jī)r(jià)合理回歸”是房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。那么，如何判斷“房?jī)r(jià)合理回歸”呢？溫家寶總理在兩會(huì)記者招待會(huì)上給出了一個(gè)答案——合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)。就是說(shuō)，可以用房?jī)r(jià)收入比的變化作為衡量房地產(chǎn)調(diào)控的重要尺子之一。更確切地說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控就是要促進(jìn)房?jī)r(jià)收入比下降，其核心就是要促進(jìn)房?jī)r(jià)的下降，但同時(shí)也要提高居民收入水平。
當(dāng)然，怎樣的房?jī)r(jià)收入比才是適當(dāng)?shù)模@還有待于研究，但以目前大部分中小城市的房?jī)r(jià)收入比看肯定是過(guò)高的，這一指標(biāo)也可以成為觀察當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅(jiān)持而不動(dòng)搖的重要理由。
所以，筆者相信，把房?jī)r(jià)收入比作為觀察房地產(chǎn)調(diào)控成效與否的重要指標(biāo)，將有助于統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，更好地貫徹和執(zhí)行當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)——促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。（張國(guó)紅 作者系上海海關(guān)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系教授）
