溫家寶總理日前在江蘇調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策。
此前，央行7月6日降息，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點(diǎn)；自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。但個人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策。
這次央行減息不僅遠(yuǎn)超市場預(yù)期，也是一次較大幅度的不對稱減息。這次減息將對國內(nèi)信貸政策及住房市場造成巨大影響與沖擊，當(dāng)前住房市場宏觀調(diào)控最后一道防線可能被打破。如果差別化的信貸政策被打破，那么兩年來的住房宏觀調(diào)控可能前功盡棄。
5月份開始，國內(nèi)住房市場銷售開始回升，房地產(chǎn)“去庫存化”的壓力在降低。6月份，全國主要大城市的房價停止下跌。這并非如市場所解釋的那樣，是所謂的住房“剛性需求”進(jìn)入市場，或住房“剛性需求”釋放出來，而是政府穩(wěn)增長一系列政策出臺后，人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生改變，特別是上一次央行減息更是這種住房市場預(yù)期轉(zhuǎn)變的主要推手，不少住房消費(fèi)者由此提早進(jìn)入市場，一些住房投機(jī)炒作者又開始進(jìn)入。
如果國內(nèi)住房市場在當(dāng)前房價水平下又出現(xiàn)量升價漲格局，也就意味著兩年多的住房宏觀調(diào)控失敗。也就是說，當(dāng)前央行貨幣政策放松，將強(qiáng)化房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向預(yù)期，那么房地產(chǎn)泡沫將繼續(xù)吹大，而由此所帶來的風(fēng)險可能會影響到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長政策。
央行再次減息，向市場發(fā)出了一個明確信號，即國內(nèi)貨幣政策價格工具下降的通道已經(jīng)打開。在未來一段時間里，只要經(jīng)濟(jì)形勢趨弱，央行就有下降利率的可能性。而住房市場對利率最為敏感，只要利率下降，住房購買者的成本降低，市場融資成本也會降低。
央行再次減息，是一次不對稱減息。這種不對稱性不僅表現(xiàn)為存貸款利率下降的不對稱性，也表現(xiàn)為存貸款利率上下限管理上浮的不對稱。
這種不對稱減息將嚴(yán)重縮小銀行的利差水平，擠壓國內(nèi)銀行的利潤。長期貸款利率下降的幅度較大，說明政策意圖十分明顯。政策目的就是希望減息更大幅度降低企業(yè)融資成本，特別是那些重大投資項(xiàng)目及政府融資平臺的融資成本。這樣不僅能夠增加企業(yè)信貸需求，也降低了地方政府融資平臺的金融風(fēng)險。當(dāng)前國內(nèi)住房按揭貸款多是5年期以上的中長期貸款，貸款利率降幅較大，也大大降低了住房購買者的成本。這將沖破現(xiàn)有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最后一道防線。
還有，貸款利率下限管理再次下移，由8折下降到7折。由6月初9折優(yōu)惠，下降到7折優(yōu)惠，其累積效應(yīng)是十分明顯的。如投資者在6月初為基準(zhǔn)利率7.05厘，現(xiàn)在可獲得7折優(yōu)惠，那么其利率為4.935厘，利率下降幅度達(dá)2厘以上。所以，貸款利率管理下限下移，也會影響銀行住房按揭貸款利率下移。由于融資成本下降幅度較大，這也會重新喚醒住房投機(jī)炒作者進(jìn)入市場。
個人認(rèn)為，央行再次減息，對擠出住房市場泡沫是相當(dāng)不利的。(易憲容 中國社科院金融研究所研究員)
