據(jù)雙安房產(chǎn)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)顯示，2010年1月福州市商品住宅總簽約套數(shù)達(dá)2261套，簽約均價(jià)10491.45元/平方米，到了2月份，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控如銀根緊縮、稅費(fèi)優(yōu)惠取消等措施及中國(guó)傳統(tǒng)春節(jié)假期等因素影響，簽約量直線下滑至1177套，跌幅47.94%，同樣二手房交易也深受影響，交易量下跌近5成。

　　進(jìn)入3月份，截至28日，全市商品住宅簽約套數(shù)達(dá)1432套，開(kāi)始初步呈現(xiàn)出價(jià)穩(wěn)量升的趨勢(shì)，公司3月中下旬的成交量比2月份同期上升了30%左右，究其原因，主要是近來(lái)福州幾個(gè)地塊的拍賣(mài)，其樓面地價(jià)大大刺激了周邊二手房的價(jià)格，使得眾多客戶不再觀望。隨著銀根漸漸放寬，再加上對(duì)通貨膨脹的普遍預(yù)期，1、2月被壓抑的剛性需求開(kāi)始逐步釋放。

　　樓市需求仍在

　　據(jù)最新消息，王莊危舊房改造地塊于3月29日正式實(shí)施動(dòng)遷，隨著各地塊舊城改造陸續(xù)動(dòng)工，因此拆遷換房的剛性需求將進(jìn)一步在二季度釋放。同時(shí)隨著海西建設(shè)各方利好消息推動(dòng)，我預(yù)測(cè)，進(jìn)入第二季度，福州樓市將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，總體交易量將上漲約30%，價(jià)格也會(huì)有10%左右的漲幅。

　　根據(jù)我對(duì)市場(chǎng)研究分析認(rèn)為，當(dāng)前的成交量已經(jīng)回歸2009年同期的市場(chǎng)表現(xiàn)，但是隨著各地召開(kāi)地方“兩會(huì)”，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖成為調(diào)控的主要對(duì)象，可以預(yù)見(jiàn)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策如銀行加息、稅費(fèi)調(diào)整等陸續(xù)出臺(tái)，第三季度福州樓市將進(jìn)入盤(pán)整期，撲朔迷離不好預(yù)測(cè)。

　　但在我看來(lái)，市場(chǎng)將平穩(wěn)發(fā)展，不會(huì)出現(xiàn)如2009年急劇井噴的成交量，也不可能出現(xiàn)如2007到2008年那樣的慘淡。

　　近日,一份“中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”在網(wǎng)上瘋傳。該帖將中國(guó)2005年—2008年樓市走勢(shì)與日本1985年—1991年的走勢(shì)相比較,得出多個(gè)極為相似的時(shí)間節(jié)點(diǎn),并預(yù)言2011年中國(guó)房地產(chǎn)也將像日本一樣崩盤(pán)。但我認(rèn)為,雖然中國(guó)樓市目前泡沫加大,人民幣升值壓力也不小,但中國(guó)國(guó)情和政策與日本不同。首先,中國(guó)的人口紅利短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)消失,而這是日本樓市泡沫化過(guò)程中不曾有的現(xiàn)實(shí),中國(guó)至少還有15～20年的人口紅利期,這對(duì)中國(guó)樓市形成了強(qiáng)有力的支撐；其次,中國(guó)大規(guī)模的城市化進(jìn)程使得未來(lái)將有數(shù)億農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民,這一過(guò)程還會(huì)帶來(lái)大量的住房需求；再次,當(dāng)年日本樓市泡沫化加劇,而目前從中央的態(tài)度來(lái)看,中國(guó)不會(huì)輕易受美國(guó)脅迫大幅升值,人民幣升值的過(guò)程應(yīng)該是循序漸進(jìn)的；最后，去年底以來(lái),從中央到地方政府都頻頻表態(tài)要平抑房?jī)r(jià),并且出臺(tái)了一系列果斷有效的措施,因此有理由相信中國(guó)能夠成功控制住房?jī)r(jià)。

　　總的來(lái)說(shuō),從近期中央到地方政府的樓市調(diào)控政策來(lái)看,從增加供應(yīng)、規(guī)范土地市場(chǎng)，到收緊二套房貸到近期要求78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，再到加大保障性住房力度,并要求各地在公布保障性住房供地計(jì)劃前暫停出讓住宅用地，顯示出在前期一系列調(diào)控效果初顯的情況下,中央調(diào)控樓市、平抑房?jī)r(jià)的腳步并未停滯,決心很大。

　　市場(chǎng)仍存上升空間

　　縱觀全國(guó)樓市，福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很大的上升空間。而其作為福建經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將吸引大量的人口和資金，市場(chǎng)的供需也隨之發(fā)生新的變化。從未來(lái)區(qū)域宏觀發(fā)展來(lái)看，可以肯定的是福州二手房市場(chǎng)在這幾年將會(huì)處在一個(gè)上升階段，表現(xiàn)在供應(yīng)和需求方面。

　　供應(yīng)方面，由于地處海西區(qū)域中心區(qū)域，福州地位提升，將使得福州迎來(lái)大建設(shè)時(shí)期。國(guó)家看重未來(lái)海西區(qū)域中心的發(fā)展，將進(jìn)行新一輪的投資高潮。同時(shí)，海西周邊區(qū)域內(nèi)很多如臺(tái)商、溫州投資客等優(yōu)質(zhì)的投資者也會(huì)加入其中。物業(yè)類(lèi)別會(huì)涵蓋商業(yè)、寫(xiě)字樓、高端住宅、商品房等多種類(lèi)型。二手房源供應(yīng)量將隨著開(kāi)發(fā)量的上升而激增。需求方面，福州作為海西區(qū)域中心、龍頭城市，人口、城市面積都要增加擴(kuò)大，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的投資，基礎(chǔ)的建設(shè)，使得越來(lái)越多的人集聚在這個(gè)城市區(qū)域中心。而隨著高鐵的通車(chē)，也將大大縮短海峽西岸城市之間的距離，未來(lái)會(huì)有更多的人來(lái)福州置業(yè)、投資，將帶動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，集聚大量的人口，在福州置業(yè)安居的人會(huì)越來(lái)越多，需求的再次提升，將影響到未來(lái)城市的發(fā)展。

　　因此我認(rèn)為，就當(dāng)前福州二手房市場(chǎng)來(lái)分析，建議置業(yè)者一方面要根據(jù)自身需求學(xué)會(huì)判斷，遇到適合自己的房子該出手時(shí)就出手；首次置業(yè)者要更多地考慮社區(qū)及周邊配套問(wèn)題，改善性置業(yè)更多地考慮舒適性問(wèn)題；未來(lái)的商鋪、豪宅、寫(xiě)字樓市場(chǎng)以及稀缺資源住宅市場(chǎng)如沿江濱、重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，都有比較大的投資收益潛力，受政策市場(chǎng)影響因素較小，投資者可關(guān)注謹(jǐn)慎入市；隨著動(dòng)車(chē)的開(kāi)通，福州至廈門(mén)的車(chē)程將縮短為1.5小時(shí)，福州上班、廈門(mén)居住不再是問(wèn)題，到廈門(mén)置業(yè)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。另一方面，一些較舊的二手房因年限問(wèn)題，或受戶型等因素影響，未來(lái)的升值潛力也比較小，建議房東可以出手，進(jìn)行換房置業(yè)，重點(diǎn)是新房、次新房市場(chǎng)；同時(shí)房東也要清醒認(rèn)識(shí)當(dāng)前市場(chǎng)，而不是盲目跟風(fēng)漲價(jià)，可以通過(guò)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人來(lái)對(duì)自己的房源進(jìn)行價(jià)值判斷，從而使自己的房產(chǎn)擁有一個(gè)合理的價(jià)值。