北京經適房滿5年可上市交易 政府優先回購

　　朝陽雙井橋附近的百環家園是北京2004年開發的經濟適用房項目，它完整經歷了北京經適房的上市交易過程。

　　新京報訊

　　（記者馬力）在北京，已購經適房上市交易時，要去所在區縣住房保障部門開具《已購經濟適用住房上市出售意見》。記者昨日從市住建委了解到，近期該委研究確定，對于2008年4月11日之前的老經適房，再上市可以直接交易，不再需要由住保部門出具政府放棄回購的相關證明材料。

　　經適房滿5年上市政府優先回購

　　北京的經適房是從1998年開始建設的，以天通苑、回龍觀等一批經適房為代表。但早期的經適房面積較大，很多戶型上百平米，而且審核分配也不嚴格。

　　2007年，北京實行了新的經適房制度，嚴格規定了經適房的套型面積、銷售對象、申請審核、后期管理等政策。

　　對于已購經適房的再上市交易，2008年4月市住建委出臺政策，將之前和之后購買的經適房劃分為老經適房和新經適房，實行老房老辦法、新房新辦法。

　　按照政策，無論是新房或老房，未滿5年的不得上市，確需上市的由區縣住保部門通過搖號等方式，確定符合條件的購房人按原價購買，或由區縣住房保障管理部門按原價回購。

　　對于新房而言，滿5年后可上市，但需根據原購房時的價格和出售時同地段類似商品房價差的70%補交土地收益等價款。老房滿5年后上市交易的，則按上市成交價的10%補交土地收益等價款。

　　無論是老房還是新房，在同等價格條件下，其戶口所在區縣住保部門都可優先回購。

　　老經適房未出現回購案例

　　而后在實際操作中，已購經適房上市交易，都要去區縣住保部門開具《已購經濟適用住房上市出售意見》，即住保部門放棄回購該經適房的證明，才能上市交易。

　　此次，市住建委明確，2008年4月11日之前簽訂購房合同的已購經適房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后上市出售，可直接到房屋所在地的區縣房管部門辦理交易過戶手續，區縣住保部門不再出具《已購經濟適用住房上市出售意見》。

　　這意味著，天通苑、回龍觀等這一批“老經適房”，政府放棄了回購的權利，不再需要開具證明，可以直接上市交易。

　　對此，市住建委相關負責人表示，此舉是為了簡化審批程序，提高工作效率。老經適房是當年特定歷史條件下的產物，“由于戶型面積都比較大，政府即便回購，這么大的戶型也無法分配給新的經適房輪候家庭。而且在這些年的實際操作中，也沒有回購的案例。”

　　據了解，2007年新政之后北京的經適房戶型要求在60平米以內，而動輒上百平米的老經適房則面積大的太多。

　　新經適房仍需開具放棄回購證明

　　不過，對于2008年4月11日之后簽訂購房合同的“新經適房”，政府并沒有放棄回購的權利。對于滿5年后上市出售的，區縣住保部門仍要按照規定出具《已購經濟適用住房上市出售意見》。

　　這些經適房上市交易時，在同等價格條件下，區縣住保部門可優先回購。區縣無力回購的，可由市保障房建設投資中心實施回購。

　　對此，這位負責人表示，這主要是解決回購資金的困難。區縣安排回購資金周期較長，對保障房家庭影響較大，而市保障房中心作為企業，資金使用較為靈活，回購的周期也相對較短。

　　此外，對于購買未滿5年的經適房、限價房，申請政府回購的，區縣住保部門無力回購的，也可由市保障房中心實施回購。回購的價格根據原購房價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。

　　限價房再上市補差價按計稅價算

　　新京報訊

　　（記者馬力）隨著北京第一批限價房陸續將“滿5年”，這些限價房上市交易“解禁”，那么上市交易時，需要補交與商品房價差的35%，這里商品房價格如何計算？成為了實際操作中的問題。記者昨日從市住建委了解到，將按照稅務部門核定的計稅價格計算。

　　2008年北京推出了限價房制度，為了防止投機行為，政策規定，限價房在取得房屋所有證或契稅完稅憑證滿5年的，才可以上市交易。交易時要按同地段普通商品房價格與限價房購買價格之差的35%向政府上繳土地收益金。

　　2008年搖號配售、2009年開始入住，包括旗勝家園在內，全市首批限價房涉及9個項目，共計約2.7萬套。這些限價房陸續將“解禁”上市交易。

　　由于限價房購買價格是明確的，那么如何計算35%的價差到底有多少，關鍵就在于同地段商品房價如何計算。

　　此次市住建委明確，在北京公布限價商品住房同地段普通商品住房價格之前，購房家庭繳納房屋契稅后，是按照稅務部門核定的計稅價格與原購房價格之差的35%交納土地收益等價款。目前，大部分二手房交易時申報計稅的價格都是最低計稅價，因此實際執行中，這些限價房交易時也將按照最低計稅價算土地收益。