近日，央視報道稱“國內房地產(chǎn)開發(fā)商欠繳土地增值稅達3.8萬億元”，引起一些地產(chǎn)企業(yè)反駁。國家稅務總局相關負責人隨后表示，該報道對土地增值稅欠稅巨額的推算方法不正確，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。這一話題的討論并未就此結束，許多經(jīng)濟學者、稅務官員及房地產(chǎn)開發(fā)商參與其中，引起社會廣泛熱議。

　　土地增值稅實際上是一種反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。根據(jù)土地增值稅條例和細則規(guī)定，目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實行銷售時預征、項目終了時清算、多退少補的制度。在項目竣工結算前由于涉及的成本確定等原因，無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以實行預征。預征一般按照銷售收入的一定比例征收，預征率由省級稅務機關按照規(guī)定區(qū)分不同類型房地產(chǎn)確定。

　　土地增值稅引發(fā)了此次風波，主要源于該稅種先預征、后清算的征收方式和特點。首先，作為納稅人一方，由于土地增值稅與房企的毛利率直接相關，因此房企會通過各種方式避稅。例如，房企通過提高項目工程建筑安裝成本、虛列公共配套設施支出、擴大開發(fā)項目成本費用等方式避稅，以及通過拖延清算時間遞延納稅，或者未按預征率足額繳納土地增值稅等現(xiàn)象比較普遍。甚至有些房企會故意留一些尾房，拖延清算土地增值稅的進度，使開發(fā)商獲得所謂“合理”緩繳的空間。從征稅人一方來看，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大，并容易產(chǎn)生執(zhí)法風險。

　　自2007年以來，國稅總局先后8次發(fā)文，要求嚴格征管土地增值稅，各地稅務部門一到年末更是對土地增值稅頻頻出手。不言而喻，國稅總局和地方稅務部門屢次發(fā)文催繳，也從側面印證了土地增值稅漏繳、欠繳現(xiàn)象客觀存在和程度之重。這也就催生了如下現(xiàn)象：近年來，隨著稅務部門加大征收和清繳力度，土地增值稅大幅度增長，2007年和2010年的增幅甚至超過了70%。

　　按照上述邏輯，媒體相關報道并非全無道理。土地增值稅的應繳未繳絕不能視為已經(jīng)繳納，在沒有完稅前被稱為“欠稅”也未嘗不可，只是現(xiàn)行土地增值稅的征管方式給了房地產(chǎn)商一個遞延繳納的機會。但欠稅還是欠稅，應繳未繳還是“欠”。

　　事實上，征收土地增值稅的目的，就是要加強國家對房地產(chǎn)市場的調控，抑制開發(fā)商炒買炒賣土地、投機獲取暴利的行為，壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，抑制房價過快增長。但從現(xiàn)實來看，這部分已經(jīng)包含在消費者購房款中的土地增值稅卻沒有完全征收到位，致使本該成為抑制房價的重要杠桿，不僅沒有起到預期的作用，甚至讓房企有了更充足的資金進行炒地囤地。對此，我們決不能漠視，必須通過加強征管結合房地產(chǎn)稅改革予以解決。

　　從近期來看，治理措施重在加強土地增值稅征管。首先要加強土地增值稅政策的宣傳，做好政策解讀工作；二是加強調查研究，及時處理清算中發(fā)現(xiàn)的新問題，進一步完善土地增值稅政策；三是進一步加大督導檢查力度，對土地增值稅進行全面、深入、徹底的清算和清繳，實現(xiàn)應收盡收。同時，要切實加強土地增值稅管理信息系統(tǒng)建設，堅持信息管稅，嚴控核定征收，防止稅收流失。

　　從中長期來看，治本之策在于加快推進房地產(chǎn)稅改革。在全面深化改革的新階段，加快推進房地產(chǎn)稅改革不僅可以化解土地增值稅的亂象與紛爭，而且有利于調節(jié)土地和房屋資源的配置，降低房地產(chǎn)囤積和空置。