房?jī)r(jià)何時(shí)迎來(lái)降價(jià)拐點(diǎn)？

　　央行5日晚宣布，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。業(yè)內(nèi)人士分析，連續(xù)加息將與限購(gòu)等一系列政策形成巨大的疊加力量，對(duì)未來(lái)一段時(shí)間的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)定將產(chǎn)生很大影響。那么，這是否意味著房?jī)r(jià)在調(diào)控壓力下會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的拐點(diǎn)？

　　房?jī)r(jià)持續(xù)出現(xiàn)松動(dòng)跡象

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不久前發(fā)布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有8個(gè)城市，持平的有6個(gè)城市。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的有1個(gè)城市，同比漲幅回落的有31個(gè)城市。與上月相比，二手住宅環(huán)比價(jià)格下降的有4個(gè)城市，持平的有16個(gè)城市。與去年同月相比，同比價(jià)格下降的有3個(gè)城市，漲幅回落的有22個(gè)城市。應(yīng)當(dāng)說(shuō)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。

　　3月份應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，而嚴(yán)厲的調(diào)控政策使樓市成交量大幅縮水。中國(guó)指數(shù)研究院日前公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲。但是相比去年3月，則有近八成城市下跌。尤其值得關(guān)注的是，所監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市同比全線(xiàn)下滑，總體下滑40.5%。

　　北京一季度新房網(wǎng)簽和二手房成交量也出現(xiàn)大幅下降，與去年同期相比，分別下跌了35.8%和56.9%。與此同時(shí)，北京房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，3月北京商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)了大幅下挫，跌落至19213元/平方米，創(chuàng)連續(xù)8個(gè)月成交價(jià)格新低，環(huán)比降幅超過(guò)兩成，同比也下降了9.8%。部分新盤(pán)價(jià)格甚至出現(xiàn)了10%左右的降幅。

　　多重因素均“打壓”房?jī)r(jià)

　　分析人士認(rèn)為，在信貸政策收緊的情況下，1月底出臺(tái)的“新國(guó)八條”從購(gòu)房資格、交易稅費(fèi)、土地供應(yīng)等多方面再度收緊了樓市調(diào)控緊箍咒，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成了很大壓力。而此次加息無(wú)疑更加大了“打壓”房?jī)r(jià)的力度。

　　中國(guó)社科院金融所研究員易憲容表示，此次加息必然會(huì)對(duì)樓市造成一定沖擊。他說(shuō)，央行加息是必然的趨勢(shì)，信貸政策收緊對(duì)樓市的刺激作用較為明顯，在多重政策作用下房?jī)r(jià)或下降。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這次加息將會(huì)有效疊加此前出臺(tái)的有關(guān)樓市的各項(xiàng)調(diào)控政策效應(yīng)，量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變將是必然之勢(shì)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將明顯緊張，同時(shí)個(gè)人房貸也將進(jìn)一步受到抑制，加之“新國(guó)八條”的影響，預(yù)計(jì)第二季度樓市將現(xiàn)促銷(xiāo)潮。

　　中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍說(shuō)，本次加息是預(yù)期中的事情。他認(rèn)為，央行本次加息從另一方面來(lái)說(shuō)也是為了抑制房?jī)r(jià)。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，此次加息之后，商業(yè)貸款購(gòu)房成本再次明顯增加。以貸款100萬(wàn)元，20年期為例，加息之后每月還款約為7633.4元，比加息前月還款7514.7元增加118.7元，而二套房月還款由7909.8元增加至8043.71元，增加約133.9元。業(yè)內(nèi)分析人士指出，從歷史情況來(lái)看，單次的加息對(duì)于購(gòu)房的需求抑制作用可能不是很明顯，但在當(dāng)下，結(jié)合宏觀調(diào)控措施以及市場(chǎng)情況，尤其是各地加大保障房建設(shè)力度，此次加息將對(duì)樓市需求起到比較明顯的抑制作用。

　　四五月份或迎來(lái)降價(jià)拐點(diǎn)

　　關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，業(yè)內(nèi)人士持比較樂(lè)觀的看法。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，如果未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)不出現(xiàn)政策松動(dòng)等情況，樓市的降價(jià)窗口會(huì)提前到來(lái)。他預(yù)測(cè)，很可能會(huì)在二季度到來(lái)。

　　長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，貨幣政策與調(diào)控政策雙管齊下，不僅抑制了投資投機(jī)需求，甚至部分剛性需求和改善性需求也被抑制。政府對(duì)于地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控暫時(shí)看不到松動(dòng)跡象，因此降價(jià)促銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商的必然選擇，預(yù)計(jì)二季度各大房企的推盤(pán)量將逐漸增大，打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)數(shù)量和優(yōu)惠幅度也將加大。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉說(shuō)：“一般而言，新一輪的限購(gòu)措施出臺(tái)后，樓市會(huì)陸續(xù)經(jīng)歷量跌價(jià)穩(wěn)、量平價(jià)跌、量升價(jià)漲三個(gè)階段。而量平價(jià)跌一般是在限購(gòu)措施出臺(tái)3個(gè)月之后發(fā)生，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)高位僵持還將持續(xù)2個(gè)月左右，之后將開(kāi)始有所松動(dòng)。”

　　目前，在樓市調(diào)控措施的層層緊逼下，北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)在3月份都出現(xiàn)不同程度的下降。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，這次加息極有可能促使中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)令人吃驚的實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)，加上對(duì)持續(xù)加息的市場(chǎng)預(yù)期，以及保障性住房大量投放市場(chǎng)，估計(jì)中國(guó)高房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將提前到來(lái)，大約在四五月份，最晚也在第三季度。（梁杰　周小苑）