租售比規(guī)律難以打破

　　這十年里商品房幾乎成了中國最受追捧的投資對(duì)象，商品房購買的需求過分放大了，而商品房租住的需求卻仍然正常。

　　據(jù)媒體報(bào)道，北漂租房10年房租漲3倍。其實(shí)豈止是北漂，新上海人、新廣州人在上海、在廣州租房何不像在北京的北漂一樣，租房10年哪個(gè)房租不是漲了3倍？

　　更令人沮喪的是，有專家說，今后房租每年漲價(jià)10%可能是常態(tài)。對(duì)此我覺得如此量化定位漲價(jià)似根據(jù)不足，可是眼下的房租可能還沒漲到位卻是事實(shí)。

　　房租像一切商品一樣都是有價(jià)格的，其基本依據(jù)是商品形成的成本。因此房租天然是與房價(jià)聯(lián)系的。一般來說商品房的租售比在1：200到1：300之間，比值越高，說明房價(jià)中的投資需求越大。世界各地的樓市很少有超越這個(gè)范圍的。在中國，二十世紀(jì)前半葉即使樓市最興旺的上海租界房屋，租售比基本上也依據(jù)這個(gè)規(guī)律，改革開放一直到2003年“非典”時(shí)期，興旺的北上廣樓市仍然遵循著這個(gè)租售比規(guī)律。

　　2003年以來北上廣樓價(jià)基本上都翻了兩番不止，也就是漲了4倍以上，然而房租卻最多漲了3倍。這就打破了商品房租售比1：200到1：300之間的規(guī)律。

　　表面看來，打破這個(gè)世界通行的租售比規(guī)律的主要原因是當(dāng)時(shí)的“非典”流行，一下子使北上廣的租房需求減少了許多。然而“非典”對(duì)樓市的沖擊是短暫的，更重要的是因?yàn)榉N種因素的重疊，這十年里商品房幾乎成了中國最受追捧的投資對(duì)象，商品房購買的需求過分放大了，而商品房租住的需求卻仍然正常。因此當(dāng)通貨膨脹之時(shí)，房租在不斷上漲，但還是跟不上房價(jià)飆漲的腳步，以致打破了世界通行的租售比規(guī)律。

　　以北京為例，今年4月份平均單位租金為55.7元/平方米，60平方米的一室一廳，平均價(jià)格3300元。按租售比1：200到1：300，4月份北京的平均房價(jià)每平米應(yīng)在11000元到17000元之間才對(duì)，但事實(shí)上，北京平均房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字。如此看來，目前北上廣的房租還算“便宜”。

　　自從限購令出臺(tái)之后，樓市的購買需求受到嚴(yán)重阻遏，隨著各地“國五條”執(zhí)行細(xì)則的落地，樓市進(jìn)入一個(gè)停滯的狀態(tài)。然而樓市及樓價(jià)雖然缺少了追捧者，樓價(jià)暫時(shí)不會(huì)上漲，但是也沒有下跌的跡象。反過來在租房市場上，供需沒有發(fā)生變化，租房需求沒有隨著購房需求的下跌而下跌，那么之前十幾年超出一般租售比規(guī)律的現(xiàn)象就會(huì)逐漸回歸正常。

　　何況還有兩個(gè)因素的存在，可能會(huì)加快回歸正常的租售比的步伐。從需求角度來說，相當(dāng)一部分原來準(zhǔn)備自住購房戶，對(duì)新的調(diào)控政策抱有希望而暫不購房，這批人勢必?cái)U(kuò)大租房的需求量；從房屋出租方來說，如果房產(chǎn)稅征收范圍有所擴(kuò)大，那么在賣方市場的情況下，勢必將這部分房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁于房客。

　　因此，北上廣現(xiàn)在的房價(jià)如果不往下跌，那么北上廣的房租必然還會(huì)往上漲，除非在短期內(nèi)出現(xiàn)足以能夠影響樓市的公租房。