實(shí)施“城市更新”，三個(gè)“老區(qū)”涅槃重生

　　□ 本報(bào)記者 陳澄 白雪 沈佳暄

　　今年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，“十四五”時(shí)期要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”。

　　這是“城市更新”首次被寫入政府工作報(bào)告。專家認(rèn)為，城市更新已成為都市更迭過(guò)程中一個(gè)極為重要的階段和市場(chǎng)常態(tài)，實(shí)施城市更新行動(dòng)，是解決城市發(fā)展中問(wèn)題的有效途徑，將大大提升城市品質(zhì)，全方位提升居民生活質(zhì)量、人居環(huán)境質(zhì)量和城市競(jìng)爭(zhēng)力。記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，圍繞“老小區(qū)”“老街區(qū)”“老廠區(qū)”3個(gè)“老區(qū)”，江蘇的城市更新行動(dòng)正如火如荼地進(jìn)行著。城市更新，讓城市既留得住記憶，也看得到未來(lái)。

　　撬動(dòng)社會(huì)資本，老小區(qū)添了“高顏值”

　　3月18日，記者來(lái)到南京棲霞區(qū)堯安新村北院，只見(jiàn)住宅樓外立面已出新為淺黃色，清新又雅致，曾亂堆雜物的廢舊場(chǎng)地已被平整，簡(jiǎn)單劃設(shè)了停車位，封閉式非機(jī)動(dòng)車棚正在緊鑼密鼓地施工……盡管還在改造中，但這個(gè)“高齡”小區(qū)已初展“新顏”�！耙郧靶�區(qū)環(huán)境臟亂，蚊蟲(chóng)多，下樓都沒(méi)地兒去，現(xiàn)在環(huán)境好多了�！痹诮∩碓O(shè)施旁閑坐的竇阿姨說(shuō)。

　　“小區(qū)最早的房子建于上世紀(jì)80年代，屋頂漏水、停車難、電動(dòng)車沒(méi)處充電，是居民居住的三大痛點(diǎn)。”參與改造的南京姚坊門物業(yè)管理有限公司工作人員劉明樓說(shuō)，小區(qū)改造中開(kāi)了幾次居民議事會(huì)，協(xié)調(diào)居民意見(jiàn)。目前，小區(qū)已完成屋面防水施工、內(nèi)樓道出新等改造，新增了32個(gè)監(jiān)控探頭，還通過(guò)挖掘閑置用地，新增了70余個(gè)非機(jī)動(dòng)車位，大大緩解了居民停車難題，接下來(lái)還將推進(jìn)管線下地、道路鋪設(shè)瀝青等改造。

　　老舊小區(qū)改造是重大的民生工程、發(fā)展工程，更是推動(dòng)城市更新的有效載體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，江蘇2000年前建成的老舊小區(qū)共10411個(gè)，涉及居民302萬(wàn)戶，歷經(jīng)各地多年持續(xù)努力，已改善6000多個(gè)老舊小區(qū)，200多萬(wàn)戶居民迎來(lái)宜居“新家園”，過(guò)上了“新生活”。今年，我省將改造1130個(gè)老舊小區(qū)，改造任務(wù)量是2020年的兩倍。

　　“我們正在進(jìn)一步完善老舊小區(qū)改造意見(jiàn)、改造項(xiàng)目分類清單、老舊小區(qū)改造全流程操作指南以及編制老舊小區(qū)改造‘十四五’規(guī)劃，并開(kāi)始謀劃明年項(xiàng)目的儲(chǔ)備�！蹦暇┦形飿I(yè)指導(dǎo)服務(wù)中心副主任童聲龍說(shuō)，不同于過(guò)去“穿靴戴帽”的簡(jiǎn)單整治，這輪對(duì)老舊小區(qū)的“補(bǔ)短板”，從多方面看都是改造“升級(jí)版”。比如，南京將改造內(nèi)容“菜單化”，分必選、應(yīng)選、可選三大類選項(xiàng)，40多個(gè)子項(xiàng)，不僅有水暖氣路等基礎(chǔ)類改造，還包括配套設(shè)施等完善類改造和公共服務(wù)供給等提升類改造，方便居民“下單”。

　　“我們鼓勵(lì)引導(dǎo)各地創(chuàng)新探索，積累可復(fù)制可推廣的城市更新經(jīng)驗(yàn)。如動(dòng)員廣大居民積極參與方案設(shè)計(jì)、改造過(guò)程監(jiān)督和后續(xù)管理維護(hù)等全過(guò)程，加快建立‘共建共治共享’新格局�！笔∽〗◤d相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，為吸引社會(huì)力量參與改造，還鼓勵(lì)各地嘗試讓渡小區(qū)公共收益或相關(guān)設(shè)施一定期限的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)等方式。

　　實(shí)際上，圍繞老舊小區(qū)改造，眼下，多地已邁開(kāi)找金融系統(tǒng)助力、吸引社會(huì)力量參與等探索步伐。

　　昆山市住建局老小區(qū)辦公室主任徐通博介紹，昆山中華園西村改造由昆山國(guó)衡資產(chǎn)管理有限公司作為實(shí)施主體，進(jìn)行立項(xiàng)、融資、建設(shè)，該項(xiàng)目總投資6560萬(wàn)元，獲建行授信4500萬(wàn)元，主要改造小區(qū)房屋外立面、雨污水分流、內(nèi)部道路、停車位等，目前改造已進(jìn)入收尾階段。改造后企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)社區(qū)用房、收物業(yè)費(fèi)、停車位出租等多種形式獲取經(jīng)濟(jì)收益，最終實(shí)現(xiàn)改造工程的整體資金運(yùn)營(yíng)平衡。

　　南京第一個(gè)市場(chǎng)化改造的老舊小區(qū)項(xiàng)目也已落地。南京建行溧水支行授信貸款近1.8億元給溧水區(qū)永陽(yáng)建發(fā)公司，對(duì)教工新村、康樂(lè)佳苑等老舊小區(qū)進(jìn)行改造。“過(guò)去多年，老舊小區(qū)改造資金主要來(lái)源為財(cái)政資金，但政府財(cái)力投入有限，在新一輪量大面廣的老舊小區(qū)改造中，探索更多市場(chǎng)化支持，不僅可以減輕政府的壓力，也有利于更多項(xiàng)目的推動(dòng)�！蓖�聲龍說(shuō)。

　　做個(gè)“微創(chuàng)手術(shù)”，老街區(qū)跳動(dòng)“新脈搏”

　　“在這條老街窄巷生活了大半輩子，從沒(méi)想過(guò)家門口也能變成網(wǎng)紅街區(qū)。”71歲的陳鴻榮是南京小西湖的原住民，然而眼前的一切卻令他“陌生又熟悉”。

　　同樣的街角二層小樓，曾經(jīng)墻壁上的磚塊都搖搖欲墜，現(xiàn)在老宅里時(shí)常飄出濃濃的咖啡香；同樣的獨(dú)門院落，曾經(jīng)里面堆滿了家什雜物，現(xiàn)在百花爭(zhēng)艷，成了游客參觀歇腳的臨街雅院；同樣的青石老街，曾經(jīng)只是買菜、倒馬桶的必經(jīng)之路，現(xiàn)在每隔幾步就是一店一景，一轉(zhuǎn)角就與春天撞個(gè)滿懷……

　　晉升網(wǎng)紅地，古都老街用了整整五年。“小西湖的改造，就像一把小小的‘手術(shù)刀’在寸尺之間的肌理上游走，切割邊界、織補(bǔ)情感�！闭f(shuō)起老街的更新，南京歷史城區(qū)保護(hù)建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)范寧這樣比喻。作為項(xiàng)目建設(shè)的帶頭人，范寧很“貪心”，“既要保住街巷肌理、煙火氣息、生活傳統(tǒng)，更要引入時(shí)尚元素、新興業(yè)態(tài)、現(xiàn)代設(shè)計(jì)，兩者缺一不可。”

　　問(wèn)題的解決之道在于一個(gè)“共”字�！霸谶@里，去留自愿，共商解決�！狈秾幷f(shuō)。一個(gè)院落里15戶居民，只有2戶不愿搬離，經(jīng)過(guò)8個(gè)月的院內(nèi)調(diào)解協(xié)商，最終達(dá)成搬遷共識(shí)；選擇留下的年邁住戶，不僅住進(jìn)了改造一新的房子，還和規(guī)劃師做起了“鄰居”，共享同一個(gè)院落；把房子租出去的臨街住戶，一開(kāi)始在附近租房當(dāng)起了“監(jiān)工”，當(dāng)看到房屋結(jié)構(gòu)沒(méi)有變，外墻青磚也得以保留，這才放心住進(jìn)新家�，F(xiàn)在，這個(gè)“共”字被設(shè)計(jì)成了小西湖的品牌符號(hào)，在街區(qū)隨處可見(jiàn)。

　　一切都變了，一切又都沒(méi)變。蜿蜒的街巷，傳統(tǒng)的江南民居，街角的咖啡店、桌游室、蟲(chóng)文館、24小時(shí)書(shū)屋……一批批慕名打卡的年輕人，用對(duì)生活滿滿的熱情和活力感染著“陳鴻榮們”，老人們又在煥然一新的街區(qū)上看到了自己年輕時(shí)的影子。一把小小的“手術(shù)刀”，讓小西湖“煙火”仍在，顏值已改。

　　螺螄殼里做道場(chǎng)。在江蘇，越來(lái)越多“小規(guī)模、漸進(jìn)式”的街巷“微更新”正在實(shí)施推廣。

　　去年年末，揚(yáng)州雅官人巷、官風(fēng)巷、薛家港巷等30條老街巷整治完成，不僅修復(fù)了古街面貌，還解決了過(guò)去下水道堵塞、道路易積水等“里子”問(wèn)題；這些天，南通崇川區(qū)平安路美麗街區(qū)改造工程正緊鑼密鼓地進(jìn)行，在不久的將來(lái)，這里將按“一店一風(fēng)格”的設(shè)計(jì)理念，建成兼具“幸福感、鄰里情”的“網(wǎng)紅街市”，“十四五”期間，共有50條街區(qū)將在崇川煥發(fā)新生；連云港海州區(qū)投入3800萬(wàn)元，給隴海步行街、鹽河巷、民主路老街3個(gè)特色街區(qū)穿上“新衣”，整合周邊“商、旅、文、居、教、游”資源，在活化文化設(shè)施的同時(shí)，提升消費(fèi)環(huán)境。

　　“城市空間是歷史文化和情感記憶的載體，更是城市發(fā)展的立體博物館�！笔∽〗◤d有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在以打造特色文化街區(qū)為抓手推進(jìn)老舊街區(qū)的城市更新行動(dòng)中，應(yīng)留出空間讓街區(qū)“自我更新、有機(jī)更新、持續(xù)更新”，植入城市基因、展現(xiàn)獨(dú)特風(fēng)貌、塑造公共空間，讓街巷留得住“鄉(xiāng)愁”，讓人們觸摸得到城市的脈搏。

　　守住“工業(yè)遺產(chǎn)”，老廠區(qū)放飛“創(chuàng)業(yè)夢(mèng)”

　　來(lái)到位于南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的南岸瑞智文化創(chuàng)意園，這由9棟樓組成的園區(qū)，保留了電氣行業(yè)龍頭企業(yè)南瑞繼保老廠址的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又將科技文創(chuàng)資源匯聚于此，因此成為創(chuàng)業(yè)者的樂(lè)園。

　　“目前，園區(qū)已入駐企業(yè)100多家，涵蓋互聯(lián)網(wǎng)、科技、特色服務(wù)等類別，形成了江寧區(qū)獨(dú)樹(shù)一幟的新型文創(chuàng)復(fù)合園區(qū)�！眻@區(qū)投資方上海大涵的工作人員趙麗告訴記者，得益于園區(qū)極佳的地理位置，企業(yè)入駐率超過(guò)90%，明顯高于同行。

　　南岸瑞智文化創(chuàng)意園只是江寧開(kāi)發(fā)區(qū)推動(dòng)城市更新的一個(gè)縮影，以盤活城市存量用地為重點(diǎn)，以發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)為目標(biāo)，一個(gè)全新的“百家湖硅巷”正在形成。

　　名家科技大廈正位于“百家湖硅巷”內(nèi)，兩棟23層雙子樓高高聳立，據(jù)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)樓宇辦相關(guān)工作人員介紹，名家科技大廈建成后僅一年已吸引60余家科技研發(fā)、總部、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)新平臺(tái)等各類企業(yè)入駐。它的“前身”，卻只是一個(gè)普通的駕校。“以入駐大廈的南京北大科技園為例，其定位于‘新一代通信技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用中心’，以5G通信和未來(lái)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)為切入點(diǎn)，致力于打造成為北京大學(xué)在長(zhǎng)三角的產(chǎn)學(xué)研示范性基地�！痹摴ぷ魅藛T介紹，北大科技園現(xiàn)已集聚各類企業(yè)25家，預(yù)計(jì)2021年底，累計(jì)孵化和引進(jìn)企業(yè)數(shù)量將達(dá)到40家，銷售額將超過(guò)1.5億元。

　　以“百家湖硅巷”為創(chuàng)新代表的老城有機(jī)更新，蘊(yùn)含了空間組織、產(chǎn)業(yè)升級(jí)新思路，對(duì)于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)而言則是勢(shì)在必行。作為連續(xù)3年在全國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)排名中位居前10的江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，其發(fā)展早已進(jìn)入新階段，一批較早入駐園區(qū)的工業(yè)企業(yè)與周邊新建的小區(qū)、樓宇形成了鮮明的對(duì)比，城市更新迫在眉睫。然而，一個(gè)矛盾如影隨形——對(duì)于大多數(shù)工業(yè)企業(yè)而言，費(fèi)時(shí)費(fèi)力的搬遷能不做就不做。

　　“確實(shí)考驗(yàn)政府的智慧，江寧開(kāi)發(fā)區(qū)則做到了‘一企一策’，同時(shí)提供‘保姆式’服務(wù)，科學(xué)化、人性化推進(jìn)，多措并舉，將這些園區(qū)‘棄角’轉(zhuǎn)化為城市‘金邊’，激發(fā)企業(yè)積極性，一道享受城市發(fā)展的紅利�！苯瓕庨_(kāi)發(fā)區(qū)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　某外資企業(yè)早在1994年就落戶江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，2018年，公司與開(kāi)發(fā)區(qū)達(dá)成協(xié)議，搬遷至新址建設(shè)新廠區(qū)�！按笠�(guī)模的搬遷，對(duì)政府的‘店小二精神’提出了更高要求，我們必須做到全程護(hù)航，才能讓企業(yè)安心�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人透露，所有搬遷，江寧開(kāi)發(fā)區(qū)都要與企業(yè)一起算好經(jīng)濟(jì)賬，尤其是幫助企業(yè)算清楚，新的現(xiàn)代化廠房將在轉(zhuǎn)型升級(jí)方面帶來(lái)多大收益，“上面提到的企業(yè)，在搬遷新址后，無(wú)需再像以前一樣‘小補(bǔ)小修’，而是對(duì)新項(xiàng)目實(shí)施整體提檔升級(jí)，極大提升了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，也大大增強(qiáng)企業(yè)的搬遷動(dòng)力�！�

　　舊廠房能夠“功成身退”，城市更新才有了更廣闊的空間。實(shí)際上，城市更新已不再僅僅歸結(jié)為消滅“過(guò)時(shí)”的建筑，工業(yè)遺產(chǎn)在城市更新過(guò)程中的作用正日益體現(xiàn)�！肮�業(yè)遺產(chǎn)作為近代工業(yè)文明的產(chǎn)物，必將顯示出其歷史文化價(jià)值與精神審美意義，更能滿足文化產(chǎn)業(yè)在各方面的巨大需求�！豹�(dú)立工業(yè)設(shè)計(jì)師朱觀提出，在城市更新中，政府應(yīng)充分挖掘利用工業(yè)遺產(chǎn)，以數(shù)字經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)為牽引，打造多業(yè)態(tài)混合新空間，成為聚集新消費(fèi)、新玩法、新服務(wù)的區(qū)域新亮點(diǎn)和新增長(zhǎng)極。