春節(jié)前中央再發(fā)新“國八條”，從購房資格、交易稅費(fèi)、加大保障性住房建設(shè)等多方面力控樓市，且收緊信貸口子，首套優(yōu)惠取消、二套房首付增加，對(duì)京城樓市造成了由量變到質(zhì)變的影響。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，新政出臺(tái)月余，樓市住宅成交量大幅縮減。而不受政策限制的商住類項(xiàng)目則銷售火爆，成為購房新寵。

　　新房成交量銳減近七成

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月共成交商品住宅3535套，環(huán)比1月，成交套數(shù)下降69.4%、近七成，是歷次調(diào)控以來顯效最快、作用最大的一次，一舉將樓市成交量壓低到了近3年來的最低值。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ畏治觯�連續(xù)三輪的調(diào)控明確傳達(dá)給購房者從緊信號(hào)，嚴(yán)格的限購政策不僅限制了大量購房需求，也使得具備購房資格的消費(fèi)者更慎重地做出購房決策，持幣待購者增多，直接導(dǎo)致2月成交量重挫。

　　目前房產(chǎn)稅已在上海、重慶正式試點(diǎn)征收，并有望在全國范圍內(nèi)推行，令購房者的心態(tài)發(fā)生改變，置業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)由購房數(shù)量轉(zhuǎn)移至物業(yè)的綜合品質(zhì)，使得2月成交商品住宅中，中高端住宅占比顯著增加。統(tǒng)計(jì)顯示，2月總價(jià)超過300萬的中高端住宅占到了總成交量的26.2%，比1月高出了3個(gè)百分點(diǎn)。

　　二手房成交下降超六成

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月份北京二手房住宅簽約量?jī)H為8376套，環(huán)比1月份下降幅度達(dá)到了64.3%。這一成交量也創(chuàng)造了2009年1月7358套以后連續(xù)25個(gè)月來的最低成交量。而日均成交量更是不足300套。

　　北京中原分析認(rèn)為，首先，限購等政策的影響，使得外地戶籍不足年限的購房者無法再買住宅。而其他疊加措施也已經(jīng)使得之前樓市需求中，占據(jù)一定比例的投資需求基本歸零。其次，二手房市場(chǎng)增加的營業(yè)稅全額，及即將出臺(tái)的修改最低指導(dǎo)價(jià)等政策增加了購房者的交易成本。第三，貸款成本增加。相比1月份，銀行信貸額度明顯緊縮，首套房基本從8.5折全面上調(diào)到基準(zhǔn)利率。

　　目前來看，政策依然會(huì)接連出臺(tái)，北京落地的15條中部分政策還將細(xì)化，而處于兩會(huì)期間的3月份，政策面依然趨緊，所以成交量很可能再次下調(diào)到1萬套左右。

　　新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新低

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自新“國八條”出臺(tái)以來，至今北京僅有5個(gè)住宅項(xiàng)目入市，創(chuàng)下了歷史新低。

　　數(shù)據(jù)顯示，新“國八條”出臺(tái)后的1月29日，頤泉家苑懷遠(yuǎn)居項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，但僅有一套房子。2月北京僅有4個(gè)項(xiàng)目開盤。其中1個(gè)為首次開盤的純新盤，位于房山長陽的徜徉集；還有3個(gè)項(xiàng)目是老項(xiàng)目后期，分別是房山長陽的綠地新都會(huì)·國際花都、密云長城環(huán)島的保利花園以及昌平小湯山的御湯山。這4個(gè)項(xiàng)目共新增供應(yīng)1831套商品住宅，供應(yīng)面積21.55萬平米，環(huán)比1月，供應(yīng)套數(shù)減少44.1%。

　　任啟鑫分析，多重因素利空之下，大量需求被嚴(yán)重抑制，開盤推售的條件并不充分，不少項(xiàng)目的推盤計(jì)劃不得不延后，甚至擱置。2月的實(shí)際取證、推盤項(xiàng)目?jī)H有4個(gè)，達(dá)到了有史以來的最低水平。這4個(gè)項(xiàng)目的戶型面積普遍偏大，除御湯山為別墅類型，供應(yīng)的戶型是460-600平方米的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品以外，其他3個(gè)普通住宅項(xiàng)目均以三居戶型為主力，套均供應(yīng)面積都在100平方米左右。在購房套數(shù)成為了家庭購房資格的重要審核指標(biāo)之后，舒適度較高、居住周期較長、空間規(guī)劃更合理的面積偏大的戶型受到了更多的關(guān)注和青睞，開發(fā)企業(yè)也相應(yīng)地增加了此類房源的推盤力度。

　　■市場(chǎng)

　　商住盤成熱銷過渡產(chǎn)品

　　依據(jù)今年1月4日頒布的《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》，商住類產(chǎn)品被叫停后，并未呈現(xiàn)明顯稀缺增值，但卻在新“國八條”以及京版細(xì)則頒布后轉(zhuǎn)瞬崛起。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自“京15條”出臺(tái)后的2月17日至28日，北京成交量最高的前15個(gè)項(xiàng)目中商住類型樓盤占據(jù)了10席，共成交377套，相當(dāng)于同期北京住宅成交總量的三成。

　　任啟鑫分析，隨著“京15條”對(duì)兩類購房成本的明確：一是以限購令為代表的購置成本，二是以增貸、加息、補(bǔ)稅為代表的支付成本的提高，讓很多購房者在考慮對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行升級(jí)換代時(shí)顯得格外謹(jǐn)慎。目前購買商住產(chǎn)品的購房人看重的是可以不占用限購配額和相對(duì)較低的支付成本，原本一直作為投資用途的商住房一躍成為中青年購房者過渡性產(chǎn)品，由此將會(huì)加快推動(dòng)商住產(chǎn)品的消化速度。

　　租金出現(xiàn)較大幅度上漲

　　與買賣市場(chǎng)不同，租賃市場(chǎng)則在新“國八條”出臺(tái)后有了明顯升溫。日前，記者走訪京城一些中介門店發(fā)現(xiàn)，租金相比年前普遍出現(xiàn)了較大程度的上浮。

　　以三元橋附近的房子為例，記者年前調(diào)查時(shí)普通的兩居室月租金在2800元—3000元，而現(xiàn)在中介表示，同樣的房子現(xiàn)在的月租金在3400元—3500元的居多，想找3000元的都很難。

　　而阜成門附近的三居室，一年前是3200元/月，現(xiàn)在房東要求漲到4500元/月。

　　對(duì)于租金上浮的原因，中介普遍表示，按照市場(chǎng)慣例，節(jié)后都是租房高峰期，租金都會(huì)上浮；另一方面，政策的出臺(tái)卡了一部分買房人，這個(gè)群體由購轉(zhuǎn)租。

　　中介工作人員告訴記者，細(xì)則出臺(tái)后，購房者驟減，但租房人很多，現(xiàn)在主要業(yè)務(wù)就偏向了租房。(趙麗萍)

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