自1月28日在滬渝啟動試點(diǎn)，房產(chǎn)稅落地已有百日。“組合拳”作用下，兩地住宅市場一手房投資炒作驟然降溫。

　　“三個月征收額不及一套房價”的現(xiàn)實(shí)，讓人們感到，一邊是房產(chǎn)稅“階段性效果”離市場期望有距離；一邊是其在全國推廣的呼聲日高。房產(chǎn)稅改革如何進(jìn)一步順應(yīng)期待？“組合拳”又該如何發(fā)力？

　　征稅數(shù)額尚不成規(guī)模

　　備受矚目的房產(chǎn)稅試點(diǎn)在重慶、上海兩地“破冰”后，截至4月27日，上海稅務(wù)機(jī)關(guān)共受理購房人申請辦理房產(chǎn)稅認(rèn)定18960件，其中認(rèn)定為應(yīng)征稅的住房2306套，上海繳納的房產(chǎn)稅在20筆左右。

　　重慶方面，截至4月底，房產(chǎn)稅稅收收入70余萬元。重慶市財政局局長劉偉表示，重慶的房產(chǎn)稅征收對象主要針對獨(dú)棟別墅等高端物業(yè)，征收面不到10%，旨在遏制高端物業(yè)消費(fèi)。

　　不過，兩地稅務(wù)部門均表示，目前房產(chǎn)稅征繳不多與“時限未到”有關(guān)。上海規(guī)定當(dāng)年度稅款繳納截止時間是每年12月31日，重慶規(guī)定為每年10月份。

　　從市場表現(xiàn)看，上海今年前4個月一手商品住宅成交量創(chuàng)下6年來的同期最低；重慶高端物業(yè)普遍遇冷，獨(dú)棟商品住宅的價格較1月初下跌8%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資投機(jī)性需求的“擠出”，與房產(chǎn)稅的征收存在一定關(guān)系。

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，目前兩試點(diǎn)城市征稅數(shù)額還不成規(guī)模。以上海20筆稅款、每筆5萬元計(jì)，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅征收總量可能不過百萬元；重慶的征稅額也有限。

　　正在辦理購房手續(xù)的上海市民高紅美告訴記者，現(xiàn)在買房會算一下是不是要繳納房產(chǎn)稅、每年繳納多少，但不會因此而影響購買。顯然，房產(chǎn)稅實(shí)際的“威懾效應(yīng)”尚不明顯。由此不難理解：今年一季度滬、渝兩地商品住宅成交量大幅下降，但房價總體變動不大。

　　承擔(dān)過重“期望值”背后

　　“期望房產(chǎn)稅對高房價‘一劍封喉’，本來就不現(xiàn)實(shí)。但市場對于房產(chǎn)稅的‘調(diào)控功能’如此看重，值得深思。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)百日之時，樓市形勢依然嚴(yán)峻。在今年上海“五一”房展會上，難覓購房者期待中的優(yōu)惠價格。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企如此“淡定”，底氣有來自三大“抵消”的可能。

　　一是直接融資對信貸收緊的抵消。截至4月26日，已發(fā)布業(yè)績的67家上市房企一季報顯示，短期內(nèi)償債壓力并不大。不少房企還通過境外融資對沖國內(nèi)信貸收緊的效應(yīng)。

　　二是二三線城市銷售加旺對一線城市銷量萎縮的抵消。開發(fā)商在二三線城市間尋找“騰挪空間”，民間富余資金也正從限購、房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市向其他城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度全國商品住宅銷售面積增長14.3%，其中漲幅排名前十的城市，基本上是二三線城市。

　　三是市場未來可能反彈對當(dāng)下投資需求受抑的抵消。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎說，雖然炒房投機(jī)的需求被抑制住了，但一些熱點(diǎn)城市巨大的剛性需求是無法消除的。一旦看房者等待三四個月后房價依然沒有明顯變動，便會放棄觀望選擇出手。開發(fā)商趁機(jī)加大供應(yīng)，易形成“量價齊升”的局面。

　　“房產(chǎn)稅”有待加碼　“組合拳”不可松勁

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)百日之際恰逢5月--歷來是觀察全年樓市走勢的重要時間窗。

　　自4月中下旬以來，樓市升溫趨于明顯，一手住宅量價齊升的城市近半數(shù)。五月，各地開發(fā)商將加快推盤，“量”的活躍是否會激發(fā)“價”的上漲？

　　權(quán)威人士強(qiáng)調(diào)，要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅(jiān)定不移的。國家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價格等進(jìn)行調(diào)研，擬在商品房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定。而國務(wù)院督察組對各地落實(shí)調(diào)控政策情況進(jìn)行督察之后，也引發(fā)了各界對更多“儲備政策”的期待。

　　決心之下，年復(fù)一年的樓市困局，如何擊破？第一，從嚴(yán)抑制投資投機(jī)性需求，深化房產(chǎn)稅改革。中國社科院日前發(fā)布的藍(lán)皮書建議，房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)加快向全國推廣，以增加地方財政收入，形成穩(wěn)定的稅收來源，并抑制房價過快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距。

　　宋會雍等專家還建議，應(yīng)根據(jù)試點(diǎn)情況完善房產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)，比如可在稅率基礎(chǔ)上拉大級差，增加至5-7檔稅率標(biāo)準(zhǔn)。同時，將房產(chǎn)稅改革逐漸從增量房向存量房、高檔住宅和全國各地推進(jìn)。

　　第二，“組合拳”不能松勁。業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)切實(shí)加快保障房的制度創(chuàng)新，完善“頂層設(shè)計(jì)”，充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷的深刻變革，盡早走出暴利癮癥，將企業(yè)發(fā)展與保障房建設(shè)等“民生房地產(chǎn)”做強(qiáng)、做大結(jié)合起來。 （“新華視點(diǎn)”記者徐壽松、葉鋒、徐旭忠）

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[責(zé)任編輯：吳怡]