北京房山法院法官：物業(yè)不能以暴雨為免責(zé)借口

　　車輛被淹、房屋漏水……“7·21”特大自然災(zāi)害過后，不少業(yè)主在網(wǎng)上曬出自家受損的慘狀，并提出物業(yè)應(yīng)該對此負(fù)責(zé)。（北京）房山法院法官盧濤昨天表示，如果物業(yè)公司沒有盡到合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受損，則不能以暴雨屬于不可抗力為免責(zé)借口。

　　很多物業(yè)公司在與業(yè)主簽訂的合同中寫明：因不可抗力引發(fā)的損失，物業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。盧法官指出，特大暴雨確實屬于外來、不可抗力因素，但物業(yè)作為專業(yè)的管理機構(gòu)，應(yīng)該可以預(yù)見雨季可能危及業(yè)主利益的情形，并按照合同約定，盡到保護義務(wù)，否則，暴雨不能成為物業(yè)的免責(zé)借口。但是，盧濤也指出，業(yè)主不能一味依賴物業(yè)采取措施，當(dāng)災(zāi)害發(fā)生后，業(yè)主本身也應(yīng)積極自救，盡量減少或防止損失，并應(yīng)及時通知物業(yè)公司開展必要的應(yīng)對措施，如組織人員放置沙袋，使用抽水設(shè)備或者組織人力排水等；物業(yè)公司應(yīng)進行力所能及的搶險救災(zāi)活動。如果災(zāi)害發(fā)生后或者接到業(yè)主通知后，物業(yè)仍然消極應(yīng)對，沒有采取一定的措施，減少損害或者避免損失擴大，導(dǎo)致業(yè)主受損的，物業(yè)應(yīng)當(dāng)在合理范圍內(nèi)賠償。

　　盧濤同時提醒業(yè)主，一定要注意留存證據(jù)。發(fā)生災(zāi)害后，業(yè)主應(yīng)保留與物業(yè)公司溝通的錄音、錄像資料。同時，業(yè)主應(yīng)關(guān)注物業(yè)公司平時對小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的維護和管理工作，例如對小區(qū)下水主管道進行定期清理、疏通和維護等工作，業(yè)主應(yīng)搜集物業(yè)公司在這方面的相關(guān)記錄。而且，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，在發(fā)生屋面防水損壞造成滲漏，專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全或者危及房屋使用安全的緊急情況時，物業(yè)公司應(yīng)使用專項維修資金立即對共用部分進行維修、更新、改造，如果物業(yè)公司未盡到相應(yīng)責(zé)任，也要承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　法官還建議物業(yè)公司應(yīng)制定突發(fā)事故應(yīng)急預(yù)案，在此類事故可能發(fā)生時，及時通知業(yè)主做好安全防范工作，例如在可能發(fā)生暴雨時，通知業(yè)主將停放在地下車庫的車移至安全位置等，從而減少或防止業(yè)主財物損毀。只要物業(yè)公司按照合同約定盡到了相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，業(yè)主就不能要求其在事故發(fā)生后承擔(dān)賠償責(zé)任。

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