環(huán)京區(qū)域限購再度升級 大批投資客被套恐現(xiàn)退房潮

　　繼5月14日河北全面升級限購措施后，5月15日，河南開封市也出臺樓市新政，在商品住房限價銷售等方面作出相關(guān)規(guī)定。此外，5月13日，南京方面則推出了新購住房3年內(nèi)限賣的措施。

　　這其中，由于涉及環(huán)京與環(huán)雄安區(qū)域，河北全面升級限購措施也成為了市場關(guān)注的重點。

　　據(jù)《證券日報》記者了解，此前環(huán)京與環(huán)雄安區(qū)域，針對外地戶籍的購房者，普遍執(zhí)行的是限購1套住房的政策，而這也給一些投資客留下了機會。

　　不過，在限購措施升級后，符合購買資格的人群數(shù)量大幅減少。“不說環(huán)雄安區(qū)域，只拿環(huán)京區(qū)域來說，投資客的比例一直很大，而在執(zhí)行買房需3年社保或納稅證明后，這些區(qū)域的購房人群肯定會明顯下降，基本上就是想賣也賣不出去，尤其是環(huán)京區(qū)域此前剛剛經(jīng)歷房價的快速上漲，沒有人會選擇高位接盤，近期在那邊以投資為目的買房人群，估計都要被套在里面了�！庇袠I(yè)內(nèi)專家指出，“環(huán)京區(qū)域近期簽了購房合同，但沒來得及網(wǎng)簽的客戶，估計很大一部分都要退房”。

　　中介炒房大量被套

　　“我去年在香河買了一套，我徒弟在固安買了一套，除去新來的，我們店里一半人都在環(huán)京區(qū)域買了房，估計短時間內(nèi)都要砸在手里了，現(xiàn)在各地的調(diào)控越來越嚴，我們自己的生意也不太好做。”面對河北地區(qū)限購的全面升級，北京某大型中介公司的員工這樣對《證券日報》記者表示。

　　5月15日，河北省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進一步促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（下稱《意見》），根據(jù)意見，外地人在環(huán)首都、環(huán)雄安購房須提供3年社�；蚣{稅證明。

　　同時，《意見》規(guī)定，已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　此外，對首次購買住房的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于30%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于40%；對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款；對不能提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

　　值得注意的是，《意見》明確指出，補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證。而此前，河北地區(qū)一直認可補繳的納稅證明或社會保險。“我們這邊有人專門做這個生意，即便不在這里工作，也可以買納稅證明或社會保險，不過現(xiàn)在補繳的不算數(shù)了，想要有購房資格，現(xiàn)在買的話也要三年后才能拿下資格�！庇兄�情人士稱。

　　據(jù)悉，去年以來火熱的樓市，讓不少從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人賺的盆滿缽滿，但大部分經(jīng)紀(jì)人本身并不具備在北京買房的資格，因此有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人選擇了在北京周邊區(qū)域購入房產(chǎn)，“當(dāng)時買房的時候也是覺得環(huán)京區(qū)域還能漲，就把這幾年賺的錢都交了首付，不過最近北京限購也很嚴格，我們店一個月就幾單生意，收入下滑的很厲害，我也是靠著以前生意好的那段時間攢的老本來應(yīng)付房貸，但要是市場環(huán)境一直這么差，我的壓力會越來越大�！鄙鲜鲋薪楣�司的員工表示。

　　此前，有消息稱，北京最大的房地產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)，為了優(yōu)化資源配置，近期已經(jīng)關(guān)閉了87家門店。而受北京新出臺的限購政策影響，很多鏈家門店4月份的成交量寥寥無幾，環(huán)比下降77%。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市火熱時，房地產(chǎn)中介參與二手房投資的比例相當(dāng)高。而除了北京的房地產(chǎn)中介在環(huán)首都區(qū)域大量購入房產(chǎn)外，不少環(huán)京區(qū)域的中介員工也參與到當(dāng)?shù)貥鞘械耐稒C中，由于他們具有信息上的優(yōu)勢，因此參與二手房買賣的積極性頗高�！安贿^隨著調(diào)控全方位收緊，中介員工想拿到以前那樣的薪酬已經(jīng)不可能了，有些高位入市的，不排除斷供的可能性。而在調(diào)控不放松的情況下，環(huán)京區(qū)域的房價已經(jīng)沒有繼續(xù)上漲的空間，而春節(jié)后那一波快速上漲基本也是幾個利好刺激下，投資客炒起來的，這一波上漲的水分估計很快就會被擠出”。

　　而根據(jù)河北廊坊市政府透露， 4月13日起，廊坊針對全市范圍內(nèi)的開發(fā)商、中介機構(gòu)開展專項整治，堅決打擊違規(guī)銷售、惡意炒作、虛假宣傳、虛假房源等違法違規(guī)行為。

　　截至5月中旬，廊坊市共檢查54家開發(fā)企業(yè)、150家中介機構(gòu)，發(fā)現(xiàn)7家企業(yè)項目涉嫌存在違規(guī)銷售行為；42家中介機構(gòu)涉嫌存在不具備代理銷售資格而代理銷售相關(guān)項目；2家開發(fā)企業(yè)涉嫌未批先建問題；6家開發(fā)企業(yè)涉嫌提供虛假材料。

　　新政下恐現(xiàn)退房潮

　　除了中介大量參與樓市的投機外，環(huán)京樓市還有其他大量的投資客�！蹲C券日報》記者此前在固安某樓盤采訪時便了解到，他們的項目，投資客的比例至少在50%以上�！靶抡�出臺，我們上個月開盤的項目，估計會有客戶退房，畢竟外地客戶大部分人都沒有3年社保，我們也在想辦法，盡量把這批客戶的都辦了。”有環(huán)京區(qū)域樓盤的銷售人員這樣對記者表示。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近期在環(huán)京、環(huán)雄安區(qū)域買房的人群，如果不符合新的購房資格，且還沒有通過網(wǎng)簽的，即便簽署了購房合同支付了購房款，也可以無條件毀約。

　　實際上，此前針對北京“317”樓市新政，有法官便表示，房屋新政的實施對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，合同繼續(xù)履行一般會產(chǎn)生一定困難，對購房人因新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持，并由賣房人退還定金和已付購房款。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立，購房人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，否則構(gòu)成違約并應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

　　各地開啟限售模式

　　而在河北全面升級限購的同時，包括南京、開封、蕪湖、�？诘鹊匾蚕嗬^收緊了調(diào)控措施。

　　5月13日，南京市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，規(guī)定購房人（含居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織）新購住房在取得不動產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，自簽署《贈與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認手續(xù)之日起，贈與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民，執(zhí)行住房限購政策。

　　5月15日，河南開封市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》，要求自發(fā)文之日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得商品房預(yù)(銷)售許可并對外銷售的商品住房，由市不動產(chǎn)登記中心提取近期內(nèi)該項目銷售均價，市住建局指導(dǎo)實行限價銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售價格外不得加收任何費用。首次銷售的項目成交均價參考周邊同類型、同品質(zhì)樓盤;非首次銷售的項目，成交均價原則上不得高于2017年4月份以前的成交均價。原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目，市不動產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。對于捂盤惜售、捆綁銷售、刻意隱瞞真實成交價格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市住建局暫不核發(fā)商品房預(yù)(銷)售許可證，情節(jié)嚴重的，市住建局停止其已發(fā)放的商品房預(yù)售許可。

　　同時，開封市政府還禁止企業(yè)以誠意金、VIP卡等形式蓄客，企業(yè)要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并明碼標(biāo)價、一房一價，嚴禁采取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應(yīng)求假象。對涉案開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)，一經(jīng)查實，依法從嚴從重處理，開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，中介機構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照，并列入失信企業(yè)“黑名單”。

　　此外，繼4月份海南全省限購，5月份�？�、三亞、瓊海、五指山市陸續(xù)跟進加強調(diào)控。四地均將產(chǎn)權(quán)式酒店和二手住房納入限購范圍，且對外地居民購房提出社保或個稅繳納年限要求。而5月8日，蕪湖市頒布樓市新政，明確在蕪湖新購買(自該新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年方可轉(zhuǎn)讓，使得蕪湖市成為安徽首個限售城市。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前全國發(fā)布樓市調(diào)控政策的城市已經(jīng)超過60個，內(nèi)容也全面升級。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，上周一線城市住宅成交量下調(diào)明顯，平均跌幅達到兩成，同比跌幅更是達到了44%，二線城市環(huán)比則有輕微波動，同比跌幅為20%，三線城市環(huán)比也有10%的下調(diào)。

　　“目前的樓市開啟‘五限時代’，即限購、限貸、限價、限售、限商�，F(xiàn)階段全國已經(jīng)有超過20個城市執(zhí)行限售政策，而這也成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路。預(yù)計未來還有更多的城市會執(zhí)行這一新調(diào)控措施。一定年限內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓，也確實可以有效的降低投機行為�！睆埓髠ブ赋�。