■本報(bào)記者 王崢

　　面對(duì)持續(xù)火爆的北京樓市，相關(guān)部門(mén)近日開(kāi)始接連出臺(tái)新政策為樓市降溫。

　　9月12日，《證券日?qǐng)?bào)》記者了解到，繼封堵“假”結(jié)婚購(gòu)買(mǎi)新房后，同樣的限制政策也開(kāi)始適用到二手房市場(chǎng)。同時(shí)，即便是全款購(gòu)房者，如果資質(zhì)不合格，也無(wú)法通過(guò)婚內(nèi)更名的方式，讓無(wú)購(gòu)房資質(zhì)的一方單獨(dú)在房本上署名。

　　而在記者當(dāng)天的實(shí)地采訪中，部分房產(chǎn)中介人士稱，在上述政策實(shí)施后，效果可謂立竿見(jiàn)影，不但上門(mén)客戶減少，一些本打算通過(guò)“假”結(jié)婚買(mǎi)房的客戶也暫時(shí)選擇了放棄。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，實(shí)施這項(xiàng)新政策后，將有效遏制“假結(jié)婚”購(gòu)房的行為，隨著投資客的減少，市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)上漲

　　在政策不斷收緊的背后，則是火爆了許久的樓市。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月北京商品住宅成交總金額高達(dá)2585億元，已超過(guò)去年總額。

　　以最近的8月份為例，北京新建商品房住宅(剔除保障房)合計(jì)簽約4175套，成交均價(jià)36180元/平方米，雙雙保持在高位運(yùn)行。且當(dāng)月全市平均單套商品房住宅成交金額也達(dá)到了526萬(wàn)元的歷史最高點(diǎn)，四環(huán)內(nèi)平均單套總價(jià)更是高達(dá)1500萬(wàn)元左右，五環(huán)內(nèi)平均單套成交金額也超過(guò)了1000萬(wàn)元。

　　而在進(jìn)入“金九銀十”后，市場(chǎng)成交量繼續(xù)上漲。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份首周北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交3185套，成交面積31.65萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加32%、32%，這一成交量也創(chuàng)造了近5周的新高。

　　值得注意的是，雖然新盤(pán)入市的價(jià)格相較此前已經(jīng)大幅上漲，但仍難以阻止人們的買(mǎi)房熱情。

　　其中位于東南四環(huán)小紅門(mén)外的江南府，今年6月份首期開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)還只有45000元/平方米，由于銷售異常火爆，新加推的房源價(jià)格已經(jīng)上漲至68000元/平方米，短短3個(gè)月時(shí)間，漲幅便超過(guò)了50%。而即便是漲價(jià)后，前來(lái)咨詢的購(gòu)房者仍是絡(luò)繹不絕，只是由于短期價(jià)格漲幅過(guò)快，部分購(gòu)房者還沒(méi)有下定購(gòu)買(mǎi)決心，“要是每平方米不到6萬(wàn)元，我會(huì)毫不猶豫，接近7萬(wàn)元的價(jià)格確實(shí)有點(diǎn)高，但是如果沒(méi)有更好的投資選擇，我還是會(huì)買(mǎi)這里，畢竟放長(zhǎng)遠(yuǎn)點(diǎn)看，價(jià)格應(yīng)該還是會(huì)漲的”。有前來(lái)看房的投資客表示。

　　實(shí)際上，就連首期買(mǎi)到該項(xiàng)目的客戶，都對(duì)如此漲幅感到驚訝。“當(dāng)時(shí)買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目是覺(jué)得價(jià)格相比周邊便宜不少，所以排號(hào)的人也非常多，基本上是三、四個(gè)買(mǎi)房人搶一套房源，但即便是這樣我們這些買(mǎi)上房的業(yè)主，也沒(méi)想到漲這么多。”這位江南府的業(yè)主表示，他已經(jīng)考慮如果能以68000萬(wàn)元/平方米的價(jià)格售出，就會(huì)選擇賣出這套房子，進(jìn)而選擇更靠近市區(qū)的二手房，“畢竟房子還沒(méi)過(guò)戶，不會(huì)占用我的首套房資格。另外南二環(huán)附近很多二手房?jī)r(jià)格也比這里便宜了許多”。

　　同時(shí)，位于昌平區(qū)北七家的萬(wàn)科翡翠公園，銷售均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，單套房屋售價(jià)在700萬(wàn)元—1200萬(wàn)元之間。其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“確實(shí)停止排號(hào)了，關(guān)系戶都安排不過(guò)來(lái)，想買(mǎi)的話還是要早點(diǎn)說(shuō)”。

　　此外，位于回龍觀的京投公園悅府和位于通州梨園的華業(yè)東方玫瑰，雖然開(kāi)盤(pán)均價(jià)分別達(dá)到了42000元/平方米和53000元/平方米，但以記者的親身經(jīng)歷來(lái)講，如果沒(méi)有提早托人找關(guān)系，仍然很難買(mǎi)到。“華業(yè)這邊有個(gè)老太太，排到號(hào)了但是前幾天在現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有選到房子，直接就暈倒了。”有現(xiàn)場(chǎng)參與選房的市民對(duì)記者表示。

　　業(yè)內(nèi)人士也指出，今年市場(chǎng)確實(shí)有點(diǎn)瘋狂，“門(mén)頭溝電建地產(chǎn)的那個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)接近5萬(wàn)元/平方米，當(dāng)期推出的156套房源不到一個(gè)小時(shí)就賣完了，離市區(qū)近的項(xiàng)目就更不用說(shuō)了”。

　　而對(duì)于新房市場(chǎng)如此火爆的原因，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從最表面的原因分析，主要就是供不應(yīng)求。

　　根據(jù)據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，北京可售期房住宅的剩余套數(shù)為3萬(wàn)套，面積約400萬(wàn)平方米，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)約為3.2萬(wàn)套，可售面積約416萬(wàn)平方米。兩者相加合計(jì)住宅套數(shù)為6.1萬(wàn)套。這一數(shù)字同比去年下滑兩成多，且為近三年來(lái)的新低。

　　記者接觸到的購(gòu)房者也普遍表示，“能買(mǎi)到的新項(xiàng)目就那么幾個(gè)，里面還有幾個(gè)是單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅，我們可選擇的空間真的不大”。

　　二手房交易量創(chuàng)新高

　　二手房方面，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，9月份首周北京全市二手住宅共網(wǎng)簽6604套，環(huán)比增長(zhǎng)11%，時(shí)隔18周后，單周交易量再次突破6000套。

　　而今年前8個(gè)月，北京二手房成交量更是創(chuàng)下2010年以來(lái)的新高，共成交18.35萬(wàn)套，較去年同期上漲46.1%。8月份也再次回到2.5萬(wàn)套高點(diǎn)，環(huán)比7月份上漲15%。

　　實(shí)際上，7月份和8月份，不少區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格再次迎來(lái)一波上漲，也讓不少業(yè)主重新選擇了觀望，而這也造成了實(shí)際可售房源的減少。

　　以記者報(bào)社旁邊的兩個(gè)小區(qū)為例，雖然掛出的房源數(shù)量在100套左右，但真正在近期可以成交的房源只有20套上下。“大部分都是換房的業(yè)主，除非他們已經(jīng)看好其他房子，否則肯定是不會(huì)賣的，另外還有一些房子的業(yè)主家里本身有糾紛，我們也不會(huì)推薦給客戶，這樣再剔除一些價(jià)格過(guò)高的賣家，靠譜能成交的也就10多套。”該小區(qū)周邊的一家中介公司員工表示，“目前比較靠譜的價(jià)格是10萬(wàn)元/平方米，如果學(xué)區(qū)名額沒(méi)有被占，且是滿五唯一的業(yè)主愿意以這個(gè)價(jià)格出售，一般一天之內(nèi)就會(huì)有買(mǎi)家下定金。”

　　而在通州某別墅疊拼項(xiàng)目，記者的一位朋友在6月份以650萬(wàn)元的價(jià)格定下了一套上疊，但隨著7月份和8月份整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)上漲，業(yè)主不惜賠償50萬(wàn)元的定金毀約，9月初再次掛出時(shí)，這套上疊的價(jià)格已經(jīng)上漲至900萬(wàn)元。

　　值得注意的是，隨著郊區(qū)新盤(pán)價(jià)格的飛漲，北京部分市區(qū)和郊區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了倒掛的情況。例如位于北五環(huán)與北六環(huán)中間的京投公園悅府，其附近建筑時(shí)間在2010年左右的普通二手房?jī)r(jià)格普遍在4萬(wàn)元/平方米以上，而作為新盤(pán)的京投公園悅府，售價(jià)和二手房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾，也是其銷售火爆的原因。至于距離北京政府部門(mén)新辦公地不遠(yuǎn)的通州梨園地區(qū)，普通二手房?jī)r(jià)格也在5萬(wàn)元/平方米上下。

　　而南二環(huán)附近不少建于1990年左右的住宅，其售價(jià)也只在4萬(wàn)元/平方米左右。甚至建國(guó)門(mén)附近一些較新的小區(qū)，價(jià)格也只在7萬(wàn)元/平方米左右。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格超過(guò)市區(qū)，主要是得益于郊區(qū)有更多的新盤(pán)和土地出讓，這些都刺激了郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格的上漲，而市區(qū)由于缺乏新盤(pán)和新出讓土地，價(jià)格反而比較穩(wěn)定。但需要注意的是，郊區(qū)無(wú)論是生活配套，還是上班上學(xué)，都不能和市區(qū)相比，價(jià)格出現(xiàn)倒掛，主要還是源于投資客的炒房行為，剛需人群如果想買(mǎi)房，這一點(diǎn)需要格外注意。

　　封堵“假結(jié)婚”

　　面對(duì)如此火爆的市場(chǎng)，相關(guān)部門(mén)在近期則是接連出手整治，打擊對(duì)象也集中在投資客身上。

　　近日，北京便施行新政，封堵通過(guò)結(jié)婚騙取購(gòu)房資質(zhì)的行為。夫妻雙方購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，在網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，無(wú)法以沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)一方名義單獨(dú)署名房本。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士此前指出，一些全款購(gòu)房者，依然可以通過(guò)“假”結(jié)婚內(nèi)的結(jié)婚、離婚手段，來(lái)完成購(gòu)房，“在政策要求上，必須要有購(gòu)房資格的一方在房本署名。如果之后做了貸款抵押，整個(gè)貸款的續(xù)存期內(nèi)是不可以再更名的。這種政策其實(shí)封堵了一些人通過(guò)短期結(jié)婚離婚獲得購(gòu)房資格的可能性。但如果是全款，因?yàn)樵诨閮?nèi)是可以做更名的，所以政策很難封堵那些通過(guò)假離婚獲得購(gòu)房資格而全款購(gòu)房的這部分人群”。

　　不過(guò)，9月12日，記者在實(shí)地走訪中了解到，從當(dāng)天開(kāi)始，即便是全款購(gòu)房者，也無(wú)法在婚內(nèi)更名給無(wú)購(gòu)房資質(zhì)的配偶，且同樣的限制政策也開(kāi)始適用到二手房市場(chǎng)。

　　“這樣政策主要針對(duì)的就是投資客，房?jī)r(jià)如此上漲，市場(chǎng)中確實(shí)存在不少投資客，一些新盤(pán)中投資客的比例甚至超過(guò)了剛需客戶，封堵通過(guò)結(jié)婚騙取購(gòu)房資質(zhì)，確實(shí)可以限制一部分投資客的炒作行為。”有房企負(fù)責(zé)人士表示。

　　不過(guò)，在一些業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，上述政策仍是治標(biāo)不治本，“一線城市的住宅市場(chǎng)，未來(lái)走勢(shì)如何，更多的取決于信貸政策。之所以人們炒房熱情高漲，也是由于缺乏其他的投資渠道，要想做到房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，還需要從多個(gè)方面去解決”。(來(lái)源：證券日?qǐng)?bào))