莫斯科房價(jià)跌6成? 俄羅斯人不理解中國人買房焦慮

　　這幾天一則題為“普京一句話，莫斯科房價(jià)狂跌60%”的新聞引起了中國人的強(qiáng)烈關(guān)注，網(wǎng)上轉(zhuǎn)載率很高。盡管文中并沒有列出狂跌前后的具體房價(jià)，但在被高房價(jià)困擾的中國老百姓眼中，這則來自鄰國俄羅斯的消息似乎給了他們急需的安慰，也使他們對(duì)政府調(diào)控房價(jià)有了更多期望。《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者通過多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，莫斯科的房價(jià)確實(shí)比最高點(diǎn)時(shí)有所回落，但下跌幅度沒那么大，今年以來又有回漲，如今莫斯科平均房價(jià)仍然比北京高很多。而把莫斯科房價(jià)下跌歸功于“普京一句話”，有些夸張，因?yàn)橄碌�最大的原因還是受金融危機(jī)沖擊。不過，俄政府近年來確實(shí)出臺(tái)了一些調(diào)控房價(jià)和讓居民“買得起房”的措施，對(duì)中國不乏借鑒意義。

　　降是降過，又開始重新漲了

　　網(wǎng)上流傳的這則新聞大意是：普京2009年在一次政府會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，房價(jià)應(yīng)該至少讓40%的民眾能夠負(fù)擔(dān)得起，于是俄羅斯政府采取各種措施降價(jià)，包括建經(jīng)濟(jì)適用房、打擊開發(fā)商捂盤等，效果顯著。據(jù)英國《泰晤士報(bào)》2009年8月報(bào)道，莫斯科房價(jià)在過去的一年中下跌了近60%，許多房產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)在都陷入停頓。

　　——事實(shí)果真如此嗎？

　　據(jù)俄《生意人報(bào)》報(bào)道，莫斯科房價(jià)今年“穩(wěn)步回升”，3月商品房每平方米均價(jià)4186美元，4月上漲至4302美元。這個(gè)價(jià)格確實(shí)比最高時(shí)下降了。2008年夏季，莫斯科房價(jià)達(dá)到頂點(diǎn)，為每平方米6200美元，2009年秋季降至近年來最低水平，為每平方米3750美元。

　　按照這個(gè)數(shù)據(jù)，莫斯科房價(jià)2009年秋季比上一年的最大降幅為39.5%左右，而今年4月莫斯科房價(jià)比最高點(diǎn)的降幅不到31%。

　　另據(jù)俄“建筑和工業(yè)建材價(jià)格制定聯(lián)邦中心”統(tǒng)計(jì)，從2008年秋天的金融危機(jī)開始到2009年年中，莫斯科市內(nèi)黃金住宅區(qū)的高檔住房成交價(jià)格下降曾達(dá)50%，而經(jīng)濟(jì)型住宅價(jià)格下跌30%左右。

　　常駐莫斯科多年的中國記者關(guān)健斌18日對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說，說莫斯科房價(jià)一年內(nèi)下跌了60%，“我從來沒在俄媒體上看到過這個(gè)數(shù)字”。他認(rèn)為，莫斯科房價(jià)這幾年總體是穩(wěn)步上升的，“降是降過，但好象已經(jīng)又開始重新漲價(jià)了”。

　　在莫斯科生活多年的華人學(xué)者焦東健18日向《環(huán)球時(shí)報(bào)》介紹說，目前在莫斯科市中心，相當(dāng)于北京二環(huán)以內(nèi)地區(qū)的房子每平方米1.5萬美元以上，二環(huán)到三環(huán)的地段是8000到1萬美元，三環(huán)到四環(huán)是6000到8000美元，大環(huán)（相當(dāng)于五環(huán)）附近也要5000美元左右1平方米。他說，莫斯科市區(qū)內(nèi)每平方米實(shí)際均價(jià)是8000美元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于官方統(tǒng)計(jì)的4302美元。而莫斯科普通工薪族的工資是1500到2000美元之間，可以說四五個(gè)月的工資才能買1平方米房。

　　俄房產(chǎn)商日子不好過

　　與欣欣向榮的中國房產(chǎn)市場不同，俄羅斯房產(chǎn)業(yè)這兩年遭受的打擊確實(shí)非常大。主要原因不是政府打壓，而是全球金融危機(jī)爆發(fā)以來，許多房產(chǎn)開發(fā)商面臨資金周轉(zhuǎn)不靈和債務(wù)危機(jī)。“米拉克斯”集團(tuán)是俄羅斯最大的房產(chǎn)商之一，去年秋天由于債務(wù)危機(jī)大幅裁員，也曾經(jīng)降價(jià)售房，公司主頁上一度出現(xiàn)十分雷人的標(biāo)語：“什么都賣！非常缺錢！”該公司原準(zhǔn)備建設(shè)未來歐洲第一高樓“聯(lián)邦大廈”，而據(jù)《生意人報(bào)》報(bào)道，由于資金緊張，現(xiàn)在該公司準(zhǔn)備將這座大廈從94層“縮水”至64層，甚至還開發(fā)了由公司總裁陪同參觀“聯(lián)邦大廈”的服務(wù)，每人收取100美元。

　　俄羅斯房價(jià)在2008年至2009年間下跌，也與銀行按揭系統(tǒng)一度癱瘓有關(guān)。作為住房抵押貸款市場上的龍頭老大，俄羅斯外貿(mào)銀行從2008年秋天起凍結(jié)所有購房貸款。這使得金融危機(jī)前涌入俄羅斯建筑行業(yè)的外資紛紛叫停正在開工的項(xiàng)目。危機(jī)前施工進(jìn)度如火如荼的“莫斯科城”CBD項(xiàng)目從那時(shí)起墜入“冰窟”，至今大部分工程處于凍結(jié)狀態(tài)。

　　俄羅斯infox通訊社評(píng)論員葉普蓋尼·諾維克夫博士19日接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說，2008年金融危機(jī)給俄羅斯造成很多硬傷，包括留下了很多爛尾樓，“因?yàn)榻?jīng)濟(jì)整體態(tài)勢擺在這兒，房價(jià)降一些也很正常”。但這些情況對(duì)于普通老百姓來說意義不那么顯著，“我們自己很少會(huì)考慮房價(jià)，因?yàn)橘I不起的還是買不起”。

　　中國現(xiàn)代國際關(guān)系研究院俄羅斯研究所研究員王酈久對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說，莫斯科房價(jià)從2006年至今總體上漲了2倍。莫斯科房價(jià)高也是因?yàn)榇嬖凇皠傂孕枨蟆保�首先是莫斯科云集了全�?0%的富翁，俄羅斯新貴階層的興起和福利分房的結(jié)束，使住房的需求量大幅上升，可以預(yù)見未來俄羅斯的房價(jià)還會(huì)穩(wěn)步上升。

　　俄也在努力讓百姓買房

　　近年來俄羅斯房價(jià)急劇上漲，已大大超過百姓的承受力。為此，去年8月俄總理普京在實(shí)施國家計(jì)劃和人口政策會(huì)議上表示，適合大眾居住的經(jīng)濟(jì)型住房“每平方米價(jià)格不應(yīng)超過3萬盧布（約合1000美元）”，并且不能以犧牲住房的建筑質(zhì)量和使用舒適性為代價(jià)。政府的目標(biāo)是至少讓40%的居民買得起這樣的住房。此前，俄總統(tǒng)梅德韋杰夫也提出了類似目標(biāo)，他許諾，政府將提供大量土地以建設(shè)經(jīng)濟(jì)型住房。

　　為了讓老百姓買上房，俄羅斯政府不是用打壓房產(chǎn)業(yè)，而是用一些措施促進(jìn)房市回暖。普京在去年年底曾表示，14.5%的住房貸款利率對(duì)普通百姓來說太高，2010年住房貸款利率應(yīng)降至10%—11%。

　　莫斯科市市長盧日科夫去年年底也表示，抑制房價(jià)最好的辦法“是把更多住房投放市場”。同時(shí)莫斯科還出臺(tái)了一些相關(guān)政策，以限制房價(jià)，如用高稅收打擊炒房者，購第一套住宅和多套住宅的價(jià)格有很大區(qū)別，對(duì)購房3年內(nèi)出售者征重稅。另外，加強(qiáng)對(duì)建筑業(yè)的監(jiān)管，防止腐敗行為，從而讓房價(jià)在政府的控制之內(nèi)。

　　目前，俄羅斯政府已經(jīng)調(diào)低了貸款利率，延長了貸款期限，這些都有利于人們貸款買房。去年以來，俄羅斯工資漲了3次，力爭以消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，從這點(diǎn)看，俄羅斯人買房的前景應(yīng)該是越來越樂觀。此外，俄羅斯政府對(duì)科技工作者和衛(wèi)國戰(zhàn)爭時(shí)期的老戰(zhàn)士購房給予特殊優(yōu)惠，甚至免費(fèi)贈(zèng)送。對(duì)年輕人和多孩子家庭購房也有優(yōu)惠。

　　另據(jù)俄《觀點(diǎn)報(bào)》近日?qǐng)?bào)道，俄政府考慮2013年開始征收房地產(chǎn)稅。

　　王酈久說，俄羅斯調(diào)控房價(jià)方面值得我們借鑒，比如專門針對(duì)特殊群體的政策傾斜。這些政策傾斜靠加大反腐和監(jiān)督力度，保證執(zhí)行到位。

　　俄羅斯人不理解中國人的買房焦慮

　　與中國早些年一樣，蘇聯(lián)實(shí)行分房制度。蘇聯(lián)解體后，房地產(chǎn)進(jìn)入商品化階段。2000年以來，商品房高昂的價(jià)格與俄羅斯老百姓漸行漸遠(yuǎn)，也與中國的情況如出一轍。但與中國不同的是，俄羅斯人的買房欲望遠(yuǎn)沒有中國人那么強(qiáng)烈。

　　在莫斯科擁有住房的很多是在蘇聯(lián)時(shí)期分到房的老年人，他們把自己老房子的一間或者幾間出租出去，以此增加自己的收入，不少在莫斯科工作的外地人便居住在這些蘇聯(lián)時(shí)期建的老房子中。

　　現(xiàn)在在莫斯科有很多蝸居族。能在莫斯科市區(qū)買得起七八十平方米以上房子的人肯定不是普通工薪族，基本是公司經(jīng)理以上的人物。莫斯科大學(xué)畢業(yè)的阿拉沙對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說，如果一個(gè)男子在莫斯科有一套房子，那會(huì)有無數(shù)的女孩急著嫁給他。而阿拉沙本人因?yàn)橛行┘易灞尘霸谀�斯科有套房，但他卻從未告訴他女朋友自己有房的事，“如果告訴了的話，我就會(huì)被更加不停地纏著了”。

　　《環(huán)球時(shí)報(bào)》駐俄羅斯記者身邊很多年輕朋友表示，根本就沒想過買房問題，和俄羅斯同事談起在中國房子是結(jié)婚的必要條件時(shí)，他們都表示難以理解。記者的一位中年朋友畢業(yè)于莫斯科國立大學(xué)，是大型國企的部門領(lǐng)導(dǎo)，已有兩個(gè)孩子，但一家人至今仍在莫斯科大環(huán)外租房生活。

　　俄羅斯人的住房，經(jīng)常是在市區(qū)的住所很小，但在市區(qū)外可能會(huì)有一個(gè)比較大的寬敞別墅。在俄羅斯是可以買地然后自己建房的，所以很多俄羅斯人都是先買一塊地，然后自己蓋別墅。在辛苦工作一個(gè)星期之后，這些俄羅斯人就可以在周末享受到“莫斯科郊外的夜晚”。

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