全球房地產“高燒”不退引發擔憂
全球房地產“高燒”不退引發擔憂
——國際經濟形勢面面觀⑨
受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區房地產市場的影響，2021年一季度全球房地產價格強勁增長。造成當前房地產市場“高溫”的主要因素，一是持續的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環境，二是大規模政府財政刺激政策造成的額外收入。但是，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩定正在越來越多成為各國監管者的擔憂。擺在主要發達經濟體央行面前的無疑是如何駕馭空前繁榮的房地產市場這道被疫情加劇的難題。
在全球房地產指南網站公布的最新市場報告中，“前所未有的空前繁榮”折射出全球主要經濟體房地產行業的樂觀景象，在這一樂觀景象的背后，是多數國家監管部門面臨的維持經濟增速與避免金融風險的兩難局面。
該市場報告顯示，受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區房地產市場的影響，2021年一季度全球房地產價格強勁增長。
從增量來看，今年一季度，在低利率環境和寬松貨幣政策的影響下，全球57個主要房地產市場中的43個出現了實際房價持續上漲。如果不扣除通脹因素，則有50個主要房地產市場出現價格持續上漲，只有7個市場出現了下降。
從上漲勢頭來看，當前多數經濟體房地產市場較去年同期出現明顯上升。在43個房地產價格上漲的經濟體中，29個經濟體的房地產市場呈現高速增長態勢，增速從5.21%至28.7%不等；14個經濟體的房地產價格增速維持在0.14%至4.03%之間。
北美房地產價格持續高速增長。在美國，季節調整后的標普/Case-Shiller房價指數在一季度上漲了10.28%；美國聯邦住房金融局公布的季度調整后的住房價格指數同樣也上漲了10.54%，為有記錄以來的最高年度增速。低利率環境和大規模政府刺激方案催生的住房需求和建筑活動是推升價格的關鍵因素。考慮到去年的低基數，一季度美國單戶住宅銷售量較去年同期增長48.3%；新房開工數量較去年同期增長67.3%，新房完工數量也上漲了21.7%。美國全國住宅建筑商協會數據顯示，美國住宅建筑商信心指數近期維持在高位。在加拿大，受經濟前景改善之后需求強勁提升的影響，11個主要城市一季度房地產價格上漲了8.39%，相較于去年同期的2.92%增速上漲明顯；加拿大房地產協會一季度數據顯示，住宅地產實際銷售量較去年同期增長256%。
歐洲房地產升溫態勢在今年一季度進一步強化。26個歐洲國家中的23個均維持房地產價格增長態勢，全球房地產價格增速最高的4個國家都在歐洲，分別是增長了28.7%的黑山、增長了14.38%的斯洛伐克、增長了13.59%的土耳其和增長了11.28%的瑞典。值得關注的是，受到住宅地產需求上升、低利率環境、良好的家庭財務狀況以及城鎮化發展的影響，德國公寓平均價格在一季度增長了9.59%，維持了過去6年的持續上漲態勢。英國的房地產價格也維持了5.33%的高速增長態勢，房地產交易也在一季度創下了54.6%的年度增幅。
亞太地區房地產價格出現了強勁增長。其中，新西蘭的房地產價格增速最高。一季度房價中位數上漲了22.39%，相比于去年一季度的10.87%上漲明顯。在新西蘭之外，澳大利亞的房地產價格受到低利率環境的刺激在一季度增長6.64%；日本房地產價格在一季度折合年化增幅為9.3%，較去年同期下降0.23%的態勢改善明顯。
針對全球主要房地產市場在疫情對實體經濟沖擊尚未消退之時的空前繁榮，牛津經濟研究院認為，與長期趨勢相比，發達經濟體的房地產價值被高估了約10%。上述泡沫部分會不會引發新一輪危機成為各方關注的焦點。
從根源上看，造成當前全球主要國家房地產市場高溫的主要因素有二：一是持續的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環境，為房價上漲提供了支持，相比于租金和其他投資，較為低廉的借貸成本使得房地產成為更受偏好的投資標的。二是大規模政府財政刺激政策造成的額外收入。自新冠肺炎疫情暴發以來，社交管控和封鎖限制了家庭支出。在政府財政支持下產生的額外收入促使家庭部門將更多的資金分配給房地產市場。
因此，支撐全球房地產繁榮的根基并不具有可持續性，后續市場的發展很大程度上依賴于政策變量，這成為部分投資者和決策者對于當前房地產市場的主要擔憂。
多數研究機構認為，相較2008年國際金融危機前，無論是家庭部門還是金融機構的資產負債情況均有了明顯的改善。抵押貸款的增長主要是由財務狀況良好的人推動的，大多數發達國家的家庭負債都低于國際金融危機前。因此，即使出現泡沫被擠破的情況，出現類似金融危機期間的違約和拋售潮進而引發更大系統性風險的可能性也較低。
然而，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩定正在越來越多成為各國監管者的擔憂。
一方面，“第一套房”門檻的上升成為各方關注的焦點。美聯儲主席鮑威爾日前表示，盡管房地產市場繁榮并不是由魯莽、不負責任的貸款導致的，但使入門級買家更難進入住房市場是一個嚴重問題。
另一方面，投機泡沫的擠破對于家庭部門的沖擊不均衡性成為各方關注的另一焦點。當前，自住需求與投機性購買仍然是增長的強勁動力。房地產市場的繁榮也帶來了大量家庭賬面財富的快速增長。考慮到房地產影響比其他資產價格波動對家庭部門影響嚴重得多，如果受政策環境影響造成房地產市場價格的劇烈波動，家庭部門的財富效應將呈現明顯縮水，有可能通過消費、投資等渠道蔓延至其他經濟領域。
更加引發各方擔憂的是，在各方預測的美聯儲退出資產購置計劃的進程中，由于房地產市場的繁榮，首先削減抵押支持貸款(MBS)資產購買量成為各方預計的大概率事件。而由此引發的縮表震蕩可能更為集中地體現在當前火熱的房地產市場。
因此，擺在主要發達經濟體央行面前的無疑是一道被疫情加劇的難題——如何駕馭空前繁榮的房地產市場。如果任其走熱，房地產市場很有可能變成不可持續的繁榮，并最終導致經濟活動逆轉。如果刺激措施的撤回速度過慢，可能會使房地產進一步膨脹，并加劇對金融穩定的擔憂。如果撤回太早或者監管過強意味著擾亂市場并降低房地產價格，進而威脅到各國的經濟復蘇勢頭。
