英《金融時(shí)報(bào)》：中國房價(jià)會(huì)大跌嗎？

　　英國《金融時(shí)報(bào)》3月10日文章，原題：中國房價(jià)會(huì)大跌嗎？

　　投機(jī)客科斯托拉尼有句格言：“經(jīng)濟(jì)和金融的關(guān)系就像是主人和他的狗，狗常跑在主人前面；但當(dāng)離開一段距離時(shí)，它會(huì)跑回來找主人。”居住用商品房的價(jià)格就是那只狗，房地產(chǎn)供需的基本面就是那位主人。

　　按目前價(jià)格水平，中國城市房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格下降確實(shí)已是“禿子頭上的虱子”，勢在必行。從一線城市數(shù)據(jù)來看，房價(jià)/收入的比率已接近20，房價(jià)/月租金的比率已接近300，有效需求———即有購買能力的需求，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給總量。至于投資性需求，最終也必須得到自住需求的支持———不論是轉(zhuǎn)手還是出租，都需要找到下家才能套現(xiàn)。

　　但值得強(qiáng)調(diào)的是，首先，必然下降的是房地產(chǎn)的“實(shí)際”價(jià)格，其“名義”價(jià)格的降幅會(huì)小很多。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)下調(diào)最普遍的情況，是名義價(jià)格的上漲顯著慢于其他消費(fèi)品，使得房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格發(fā)生相對回落。簡單地說，在房價(jià)基本不變，黃瓜卻變成10塊錢一根的時(shí)候，相對于黃瓜，房價(jià)就下跌了。相比之下，房地產(chǎn)名義價(jià)格出現(xiàn)絕對下降的情況，則很少見。

　　其次，價(jià)格調(diào)整的過程會(huì)比較漫長，不太可能出現(xiàn)“崩盤”這樣激烈的形式。類比國際經(jīng)驗(yàn)，如果中國房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格下跌30%，那么這個(gè)過程大概會(huì)持續(xù)4到5年。

　　歷史數(shù)據(jù)表明，當(dāng)股市和房市共同經(jīng)歷“繁榮—蕭條”循環(huán)時(shí)，房市通常滯后股市兩年左右。如果中國A股市場在2007年中期已見頂，那房地產(chǎn)價(jià)格可能從2009年開始降。假設(shè)2009—2013年中國通脹在3%左右，這意味著這幾年間，房地產(chǎn)名義價(jià)格每年下跌僅僅為5.5%。

　　現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整并非線性的，尤其是泡沫較大時(shí)，往往牛熊轉(zhuǎn)折的第一年跌幅最大。對切實(shí)需要買房的人而言，也許并沒有可能、也不需要等到房價(jià)最終觸底。▲（作者杪楚）

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