開發(fā)商頂風圈地 土地新政可能推高房價

　　政策收緊新一輪“以地生財”或降溫

　　但“土地財政”問題仍難以解決

　　近日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》(以下簡稱《通知》)，其中“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年”“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”成了最惹人注意的字眼。僅是上述能對企業(yè)現金流產生重大影響的規(guī)定便足以讓開發(fā)商心神不寧。再聯想此前不到十天的時間里，“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調整和“國四條”的出臺，人們很容易得出結論：政策收緊的信號正漸次加強。

　　盡管如此，年底突擊圈地仍在上演。專家指出，土地出讓金歷來是地方政府的一大財源，今年全國70城市土地出讓金收入同比翻番的火爆催發(fā)了新一輪“以地生財”熱情，但“以地生財”模式風險不能小覷。專家認為，此次重拳調控必將遏制房價過快上漲，同時對地方政府依靠土地生財的方式會產生明顯沖擊，但土地財政問題仍難以解決。

　　聚焦年底開發(fā)商突擊圈地

　　在一系列意圖明顯的政策調控面前，并不是所有的地產開發(fā)商都選擇了靜默。《通知》出臺次日，上海土地市場仍舊演繹著“大手筆”。剛在香港上市不久的龍湖地產旗下上海公司聯合集團控股股東嘉遜發(fā)展香港控股有限公司，以總價約7 .29億元人民幣、樓板價約1.2萬元/平方米奪得嘉定新城2幅地塊，與底價相比溢價率高達417%。

　　此前幾天，復地集團以8.84億元競得上海市普陀區(qū)567坊北塊，樓面價約1 .8萬元/平方米，溢價率高達225%。綠地集團以14.166億元競得上海市普陀區(qū)真如副中心2幅商業(yè)地塊，折合樓板價約9000元/平方米。保利地產斥資44億元分別在北京及成都競得4幅地塊，其中，北京朝陽區(qū)地塊溢價率高達313.6%。在廣州，國企城建集團以125%的平均溢價拿下廣州大學城的5塊居住地塊，又一次刷新該片區(qū)的“地王”紀錄。

　　其實，開發(fā)商們最后一個月的高價突擊圈地只不過是今年前11個月的延續(xù)。中國指數研究院最新統(tǒng)計數據顯示，截至11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。報告分析認為，土地價格上漲是造成土地出讓金大幅增加的主要原因。“更重要的原因是，金融危機之下很多行業(yè)不景氣，地方財政收入減少，土地出讓金自然受到了地方政府更多的青睞。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內人士告訴記者，今年“土地財政”的增加，是為了彌補其他行業(yè)稅收下降帶來的損失。

　　聚焦地方患上“土地財政”依賴癥

　　“土地出讓金歷來是地方政府的一大財源。”中央財經大學財政系主任曾康華教授說，土地出讓金在部分地區(qū)接近地方財政收入的一半。

　　“如果再加上建筑業(yè)和房地產帶來的相關稅費收入和土地為抵押獲取的債務收入等，很多地方政府通過土地運作取得的收入占其整個財政收入的一半還多，表現出對土地的強烈依賴。”曾康華提醒。以北京為例，2007年地稅累計完成的1300多億元各項稅費收入中，房地產業(yè)完成稅收3l7.2億元，占了近25%，是北京市第一個增收稅款過百億的行業(yè)。

　　國土資源部的統(tǒng)計數據顯示，2007年全國土地出讓金總額達1 .3萬億元；2008年，全國土地出讓收入有所下降，但仍達到了9600億元。

　　“今年頻頻出現的‘地王’，使得地方政府的錢袋子又鼓了起來，他們很高興看到這樣的場景，這從地方政府的推地速度就能看出端倪。”一位業(yè)內人士告訴記者。

　　這位人士說，去年由于金融危機的影響，房地產市場并不景氣，很多地方土地都遭受到了冷遇，流拍、底價成交頻頻發(fā)生，這讓許多地方出現財政吃緊的情況，去年底各地不得不紛紛“救市”，具體舉措包括減免購房的相關稅費、為購房者提供財政補貼、延長還款期限、調高公積金貸款上限等等。在一系列政策的刺激下，今年5、6月份房地產市場開始回暖，土地市場也出現火爆，這令各地抓住了“救命稻草”，紛紛加快推地速度以求緩解財政吃緊的狀況，進而獲得較高的土地收益。

　　聚焦“以地生財”風險不能小覷

　　接受記者采訪的專家認為“以地生財”風險不能小覷。曾康華就指出，雖然從上世紀90年代末開始，土地財政支撐了財政收入和經濟的高速增長以及城市化擴張，但土地財政暗藏的巨大風險在任何時候都不能小覷。

　　“土地是一種稀缺資源，這在一定層面決定著‘財源’必然是極其有限的。”曾康華說。不僅如此，土地財政也很難經受制度變遷的風險，一旦政策轉向，經濟發(fā)展必然面臨減速。眼下，地方政府、房地產企業(yè)、銀行已經形成了一個沒有協(xié)議的牢固聯盟，利益鏈環(huán)環(huán)相扣，一損俱損、一榮俱榮，一旦某一個環(huán)節(jié)出現問題，將帶來多米諾骨牌式的連鎖反應。

　　專家認為，依靠“土地財政”維持城市經濟發(fā)展，是一種竭澤而漁的短視行為，為地方以后的發(fā)展不僅埋下了隱患，也難以支撐地方經濟持續(xù)發(fā)展。

　　的確，最近密集的政策調控在另一層面也將對地方政府過度依賴土地財政的狀況帶來沖擊。12月9日，國務院常務會議決定，二手房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，征免時限由2年恢復到5年。14日，國務院常務會議明確提出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，措辭從“抑制”變?yōu)椤岸糁啤薄?7日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年”，“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。18日，在北京召開的住房和城鄉(xiāng)建設部全國建設會議也再次調緊了市場的神經。

　　盡管矛頭并非直指“土地財政”，但遏制房價過快上漲的舉措必將對地方政府土地收入帶來間接影響。東北證券房地產行業(yè)分析師高建表示，其中《通知》的出臺將使部分開發(fā)商由于首付款提高等原因不會再沖動拿地，從而可能會導致地價的下降。從市場的角度來說，如果下游房價下降，就很可能造成土地出讓金的減少。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強認為，這在很大程度上提高了開發(fā)商的進入門檻，有利于抑制炒地囤地、延長開發(fā)周期、捂盤惜售等行為，遏制了房價的非理性上漲必將遏制地價的非理性上漲，這必然會令地方“土地財政”收益受到一定沖擊和影響。

　　聚焦困局非朝夕能解

　　盡管很多地方政府已經意識到這個困境，可現實的財務壓力往往使其束手無策。接受記者采訪的專家認為，“ 土地財政 ”問題非朝夕能解。“且不論地方政府是否真的有內在動力下決心改變對土地財政的依賴，即使充分意識到土地財政帶來地方政府收入大幅度增加不正常也有些無奈。”曾康華說，現階段政府所能采用的調節(jié)手段并不多，一方面，房地產市場僅靠稅費調節(jié)收效甚微，另一方面，緊縮銀根可能帶來一定風險，尤其是在當前經濟企穩(wěn)態(tài)勢并不十分穩(wěn)固的宏觀背景前提下，想有效解決目前的困境顯得有些力不從心。

　　對于如何解決這一問題，有觀點指出，要使地方政府擺脫土地財政模式，關鍵在于優(yōu)化地方財權結構，構建地方政府稅收財政模式。一方面應將土地出讓金收入全面納入預算內管理，加強預算監(jiān)督，統(tǒng)籌安排資金的使用。此次《通知》便強調“嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2006〕100號和財綜〔2006〕68號等文件，不折不扣地落實土地出讓收支全額納入地方基金預算管理的規(guī)定，將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的‘收支兩條線’管理。”另一方面構建以房地產稅為主體稅種的獨立穩(wěn)定的地方稅體系。

　　土地新政能否遏制房價過快增長　　

　　近日，有關部門下發(fā)《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。同時，通知規(guī)定，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

　　近期，有關房地產的政策接連出臺，而對于上述最新出臺的“土地政策”，網民們褒貶不一。

　　拿地首付不低于50%將推高房價？

　　署名“沙黽農”的博客指出，高房價的癥結在于“供不應求”，增加普通商品房的供給才是遏制高房價的根本，“拿地首付不低于50%”只會抬高“拿地的門檻”，使一些較小的開發(fā)商望“地”興嘆；從總體上看，大中小開發(fā)商拿地的總量小了，新開工面積也會隨之減少，總供應量上不去，房價又如何能下得來？“拿地首付不低于50%”絕不是所謂的“房市調控再打重拳”，即便是一重拳，也沒有打在“利益集團”身上，說不定打在了亟待買房的普通消費者身上！

　　署名“anm in0001”的博客文章也指出，這個政策從長遠來看，只會出現兩個結果：一是使房地產供應更趨集中，向大地產商手中集中。因為地產商拿地的成本高了，更難拿到土地了，那么結果就是大地產商的日子將來越來越好過。二是這一政策將來會推高房價。因為開發(fā)商的資金量是有限的，土地一塊投入增長1倍甚至1倍以上，房子的開發(fā)量自然就會下降，房子供應少了，將來只有上漲一條路。除非房價提前崩潰，否則一定是這個結果。

　　土地出讓金“收支兩條線”才是真正利好

　　署名“梨花”的博客文章認為，其實開發(fā)商捂盤和囤地只是房價上漲的助動力，并不是原動力。房價大規(guī)模飆升的原動力在于地方政府沒有原則地從房地產利益鏈上獲利，并且所獲得的利益沒有得到有效監(jiān)管，從而進一步獲得個人的利益。

　　因此，此次管理層出臺的通知，要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出則通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。事實上這已經幾乎擊中了高房價的要害。只有將地方政府的利益從房地產業(yè)中剝離出來加以嚴格規(guī)范，將地方官員的個人利益驅逐出房地產業(yè)，中國的房地產市場才會健康彪悍地成長。否則，一切調控房地產的政策來到地方都會被陽奉陰違大打折扣，從而損害政令的暢通以及管理層的威信。

　　署名“梨花”的博客文章還認為，可以想象，在未來的一段時間里，這項政策一定會受到地方政府和開發(fā)商的聯合反撲。政策能否得以嚴格執(zhí)行是調控效果的最關鍵一環(huán)。這些年來老百姓已經學會了不看廣告看療效的本領。“聽其言，觀其行”同樣可以用在房地產調控政策上。

　　管好土地還需更多政策

　　署名“牛刀”的博客文章指出，迄今為止，開發(fā)商的自有資金比例都是20%，普通住宅只需15%，用15億資金可以在銀行撬動85億的貸款，還在乎區(qū)區(qū)50%的拿地首付？而且，在土地問題上的一系列融資行為觸目驚心，也遠遠不是50%的首付所能遏制的。文章認為，土地泡沫才是房價泡沫的源頭。所以，化解土地泡沫，重要的是改變現有的土地出讓制度，讓土地財富全民共享，保障中國城市居民的基本居住權。

　　文章還指出，我們現在的地方政府，將所有的長達70年的土地出讓金當年就揮霍一空，你怎么向你的城市居民未來的生活做一個交代？你還怎么去還給這些土地的主人一個基本的居住權。所以，管好土地要實現土地管理制度的變革。

　　署名“anm in0001”的博客文章指出，地產商超過兩年沒有開發(fā)的土地就要被沒收。但是這個政策形同于無。大家看看在香港和內地上市的地產商，前幾位的土地儲備，五千多萬平方米，四千多萬平方米，按照現在的開發(fā)量，10年都開發(fā)不完。我們沒有看到哪一幅土地被沒收。出現這個問題的原因，是政策制定得不細致，沒有可操作性。比如可以硬性規(guī)定，一塊土地，開發(fā)商兩年內必須開發(fā)，四年內沒有開發(fā)完沒收。這樣的政策就不一樣。然后強調執(zhí)行率，那么土地閑置問題就可以解決。（記者張松整理)

　　迪拜危機與中國房地產沒法對比

　　許多人用迪拜的金融危機影射中國的房地產業(yè)，歷史上也曾有許多人用日本1990年之后的泡沫破裂影射中國的房地產業(yè)，卻根本不知道發(fā)展階段、法律背景、制度體系上的差別，讓兩者之間根本不具備對比的基礎條件。

　　迪拜的法律將本國居民的就業(yè)、住房、生活、教育、醫(yī)療、保障等與國際的、外資的市場用一道防火墻完全隔離了，房地產幾乎是一個內外完全隔絕的市場，或是對本國居民進行嚴格保護的一邊倒的市場。迪拜的防火墻，不但保證了國民不在這些賭博式的市場中因風險而受到重大損失，同時也讓本國的經濟在泡沫真的出現時受影響最低。

　　如同中國的金融體系沒有在這次全球的金融危機中受到重大沖擊是得益于中國尚未開放的資本市場和外匯市場一樣，防火墻的作用是不可忽視的。不同的僅在于中國是用一種尚未開放的落后在保護自己，而迪拜是用更完善的保障與法律在做安全的防范。

　　如今迪拜已變成了國際的旅游、會議、會展、金融、商務等中心，也因此才有了世界最大或最多、最豪華的機場、航運、酒店、寫字樓、別墅、商品服務等設施，或說世界最瘋狂的房地產市場。

　　但迪拜則是在建立這種涉外房地產市場之前，先解決了內外有別的問題。

　　內是指迪拜的本地居民(如中國的戶籍人口)，當地居民的總數僅占全部人口的30%左右，他們的就業(yè)優(yōu)先于政府的工作部門，幾乎不存在就業(yè)困難，政府工作崗位還時常不得不雇傭部分外籍人口。本地人在懷孕期間就享受政府的補貼；教育免費；出國深造的國家補貼；醫(yī)療全部免費；在迪拜之外的阿聯酋七國之間也都免費；結婚，如果雙方都是本地人初婚，國家也給婚禮、家具等補貼；本地人的住房或分或給地自建，銀行貸款解決資金問題，不存在居住困難，也可以補貼購買商品房；本國人對外國人出租房屋有減免稅；本國人在外資企業(yè)工作，工資必須高于同類外籍人，也不存在就業(yè)與收入困難。

　　早期法律不許外資獨資，必須有本地人占50%左右的股份起擔保作用，不投入資金，但必須得到不少于某一標準的固定分紅(不參與經營、管理)，企業(yè)的盈虧也與固定分紅無關。

　　本國人在迪拜基本被國家福利包圍和保護了，而新興的房地產市場基本處于專供外籍人投資生活的區(qū)域，不許本國人購買、居住，實行不同的法律管制。

　　這些新興的房地產市場中，除土地的供給、開發(fā)由國家委托的機構(包括迪拜世界公司)進行，由國王將土地劃撥或賣給這些機構，開發(fā)后賣給境外的投資者進行建設，再賣給境外的機構、居民，價格高低都與本國人無關。

　　因此，當迪拜出現債務危機時，誰看到有當地人的大量失業(yè)問題的報道嗎？誰看到社會動亂，迪拜出現當地人對危機感到恐懼的報道嗎？

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