2009房地產(chǎn)超預(yù)期漲價(jià)

　　2009年，房地產(chǎn)被公眾定義為“漲價(jià)年”。因全球金融危機(jī)陷入低谷的中國(guó)樓市，在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈，以一條長(zhǎng)長(zhǎng)的上揚(yáng)曲線高位收尾，彰顯出調(diào)控政策主導(dǎo)下的超預(yù)期表現(xiàn)。

　　2008年，樓市中最受關(guān)注的住宅開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積和銷售面積、金額等各項(xiàng)指標(biāo)已跌落到2006年水平。當(dāng)時(shí)行業(yè)內(nèi)最樂(lè)觀的估計(jì)是2009年上半年房地產(chǎn)將觸底，下半年才有可能走出谷底。

　　然而，2008年，中央及各地方政府陸續(xù)出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，針對(duì)房地產(chǎn)急速下滑降低契稅及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金率、暫免印花稅和土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、房貸利率優(yōu)惠等刺激性政策相繼出臺(tái)，尤其是2009年初即大量投向市場(chǎng)的超乎人們預(yù)計(jì)的新增人民幣貸款計(jì)劃，使開(kāi)發(fā)商幾近斷裂的資金鏈條獲得充裕的資金。2009年一季度，中國(guó)的樓市在短暫下行后，即以“小陽(yáng)春”為轉(zhuǎn)折迅速回暖，到三季度即恢復(fù)到歷史高點(diǎn)，并在第四季度呈現(xiàn)新房、二手房、土地市場(chǎng)全線瘋狂狀態(tài)。全國(guó)房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅持續(xù)10個(gè)月飆升。

　　2009年，房地產(chǎn)業(yè)獲得了從未有過(guò)的充裕資金及增幅。有數(shù)據(jù)顯示，1－11月，房地產(chǎn)本年資金來(lái)源48170億元，同比增長(zhǎng)44．2％。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款1－11月為8994億元，房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款1－11月為7009億元，共計(jì)1．6萬(wàn)億元，占放貸總量17．2％。除銀行信貸，股市融資、房地產(chǎn)信托去年異常踴躍。房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上的提速超過(guò)股市大盤，房地產(chǎn)上市公司增發(fā)股權(quán)融資規(guī)模已占股市增發(fā)融資總額的17％，今年三季度房地產(chǎn)信托融資規(guī)模高達(dá)540億，為信托資金各領(lǐng)域投資首位。同時(shí)，銀信合作項(xiàng)目很多資金也涌向房地產(chǎn)企業(yè)。

　　在貨幣投放量比預(yù)計(jì)幾乎翻番的情況下，2009年全年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅高達(dá)50％以上，住宅開(kāi)發(fā)投資額增速達(dá)15％。此三項(xiàng)指標(biāo)均將超越曾居頂峰的2007年，創(chuàng)歷史新高。土地價(jià)格環(huán)比增幅也持續(xù)上升，爭(zhēng)搶“地王”，“面粉貴于面包”現(xiàn)象從一線城市蔓延，樓市泡沫迅速膨大。

　　樓市走向取決決策層政策

　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)是政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)。對(duì)仍在吹大的房地產(chǎn)泡沫，2010年，關(guān)鍵取決于決策層是否決心擠壓房?jī)r(jià)泡沫，政策將改寫人們的預(yù)期。

　　2009年12月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出，“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。”近半個(gè)多月來(lái)，中央政府連續(xù)出臺(tái)增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)的“國(guó)四條”、“營(yíng)業(yè)稅征收2改5”，“拿地首付不低于50％”等政策，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部等多部委也緊鑼密鼓地打出若干房地產(chǎn)調(diào)控組合拳。這些意在抑制投機(jī)性需求的調(diào)控政策開(kāi)始加大了市場(chǎng)觀望情緒，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，這些政策出臺(tái)兩周來(lái)，北京期房交易量下降明顯。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前出臺(tái)的調(diào)控政策，恐怕還難以抑制房?jī)r(jià)飆升的局面，人們對(duì)明年房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷更多趨向高位運(yùn)行。

　　控制金融杠桿是關(guān)鍵

　　盡管在國(guó)務(wù)院幾次會(huì)議中都沒(méi)有再提及房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，但今年全年開(kāi)發(fā)投資額將達(dá)3．6萬(wàn)億元，同比增幅近20％，占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)19％。在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)超過(guò)三成，房地產(chǎn)的銷售接近6萬(wàn)億。房地產(chǎn)對(duì)帶動(dòng)內(nèi)需發(fā)揮了重要作用。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)任興洲此前從宏觀層面分析，2009年經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)相當(dāng)一部分是由政府主導(dǎo)的投資刺激帶動(dòng)的，產(chǎn)業(yè)調(diào)整壓力很大，2010年我國(guó)宏觀政策變數(shù)增大，但存在“兩難”。目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)升動(dòng)力還不足，另外投資的資金鏈不能斷，否則會(huì)出現(xiàn)“半拉子”工程。2010年放貸規(guī)模仍會(huì)保持適度的規(guī)模，流動(dòng)性仍將加大。在此情況下，就必須考慮如何使這些新增的貸款進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而非流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。既要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，又要保持相當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)性；既要促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要防止產(chǎn)能過(guò)剩；既要縮減大規(guī)模投資，不能只依靠房地產(chǎn)的拉動(dòng)，又要考慮經(jīng)濟(jì)對(duì)投資存在依賴性；既要對(duì)產(chǎn)能結(jié)構(gòu)調(diào)整，也要考慮其與就業(yè)間的矛盾。為此，明年房地產(chǎn)將是“夯實(shí)基礎(chǔ)”的一年。一方面還需房地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一方面要防范泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，2010年還需要房地產(chǎn)繼續(xù)對(duì)經(jīng)濟(jì)的承接性支撐，目前的刺激性政策的退出時(shí)間表主要取決于經(jīng)濟(jì)的后續(xù)穩(wěn)定和資產(chǎn)價(jià)格上升的壓力。控制金融杠桿可能成為明年經(jīng)濟(jì)體系中的首要政策重點(diǎn)，因?yàn)槊髂炅鲃?dòng)性充裕的后效應(yīng)將繼續(xù)體現(xiàn)在股市、樓市。

　　供地體制面臨改革

　　2009年，高單價(jià)、高總價(jià)的“地王”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)非常搶眼的一大關(guān)鍵詞。除了收獲這些“地王”的開(kāi)發(fā)商備受社會(huì)關(guān)注，大獲豐收的地主——各地方政府也成為輿論的焦點(diǎn)。2009年全國(guó)70個(gè)城市土地出讓收入，同比增長(zhǎng)超過(guò)了100％。中原地產(chǎn)研究中心對(duì)北京、上海等12個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)表明，2009年住宅用地出讓面積、樓面地價(jià)和出讓金額三項(xiàng)指標(biāo)，不僅大幅超越低迷的2008年，更超越了“瘋狂”的2007年。

　　從2009年8月起，國(guó)土部等相關(guān)部門就出臺(tái)了一系列土地政策，調(diào)控目標(biāo)直指“地王”及囤地行為。12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商今后拿地時(shí)，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　2009年12月23日，國(guó)土資源部又通報(bào)了9個(gè)省18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國(guó)土資源部門進(jìn)一步落實(shí)閑置土地處置有關(guān)政策。政策調(diào)整的密集度不斷加大，這表明中央很重視這個(gè)問(wèn)題。但是收緊房地產(chǎn)對(duì)于很多地方政府而言是不情愿的。因?yàn)橥恋刭u不出好價(jià)錢，財(cái)政自然要亮紅燈，其任期內(nèi)的政績(jī)必然大打折扣。開(kāi)發(fā)商在二三線城市拿地后，余款久拖不交在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不鮮見(jiàn)，即便在北京，2009年5月早已規(guī)定，所有項(xiàng)目的土地款要在1個(gè)月內(nèi)交清，但此后也沒(méi)見(jiàn)哪個(gè)項(xiàng)目因拖欠土地出讓金受到處罰。而且時(shí)至歲尾，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目?jī)H用22分鐘又以高出底價(jià)90億元，溢價(jià)55％，總價(jià)255億元?jiǎng)?chuàng)造出全國(guó)“新地王”。開(kāi)發(fā)商圈地的步伐仍在加緊。

　　有專家認(rèn)為，由于目前的土地政策沒(méi)能真正從體制上抑制地方政府的趨利行為，其對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擠出作用未必能達(dá)到預(yù)期結(jié)果。國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察徐紹史此前表示，我國(guó)目前的一些重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，相當(dāng)一部分都直接或間接與土地管理制度有關(guān)，現(xiàn)行土地管理制度逐漸逼近了重大變革的臨界點(diǎn)，需要統(tǒng)籌考慮加快推進(jìn)。土地參與宏觀調(diào)控是在2004年局部經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)提出來(lái)的，但土地參與宏觀調(diào)控的目標(biāo)、調(diào)控工具、傳導(dǎo)機(jī)制、配套政策到底怎么設(shè)計(jì)，土地調(diào)控如何與國(guó)家財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展政策配套協(xié)調(diào)，真正通過(guò)土地供應(yīng)的總量、布局、結(jié)構(gòu)、時(shí)序，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和社會(huì)事業(yè)建設(shè)進(jìn)行調(diào)節(jié)，還需要進(jìn)一步研究探索。

　　物業(yè)稅千呼萬(wàn)喚恐難出

　　歲末年初，在政策變化“窗口期”針對(duì)高房?jī)r(jià)呼聲最響的是物業(yè)稅。物業(yè)稅被不少人視為平抑房?jī)r(jià)，抑制投資最有效的“殺手锏”。物業(yè)稅是否能從試點(diǎn)城市“空轉(zhuǎn)”進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)”令人關(guān)切。

　　開(kāi)征物業(yè)稅增加了房產(chǎn)所有者的持有成本，在短期之內(nèi)肯定會(huì)有平抑房?jī)r(jià)的作用。但稅務(wù)總局的有關(guān)人士認(rèn)為，物業(yè)稅的開(kāi)征事關(guān)所有有產(chǎn)者的利益，物業(yè)稅是根據(jù)房產(chǎn)持有者占有國(guó)家資源的多寡設(shè)立的稅種，而非市場(chǎng)調(diào)控的手段，將其作為短期調(diào)控的“殺手锏”認(rèn)識(shí)上是不對(duì)的。北大的兩位房地產(chǎn)法專家認(rèn)為，住房者已經(jīng)付出了70年的土地使用費(fèi)，土地增值稅等多項(xiàng)稅收也已經(jīng)被征收，政府將“土地財(cái)政”的錢收完了再?gòu)某钟协h(huán)節(jié)獲取收益是沒(méi)道理的。如按房產(chǎn)價(jià)值征稅，已經(jīng)收過(guò)了。如按占有資源的多少征稅，官員的房子首先都很大，有些不止一倆套，另外，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房、商品房具體該怎么征收，不同地點(diǎn)、不同房齡如何估價(jià)、折舊，很多問(wèn)題尚須解決。而要想在短時(shí)內(nèi)把這些問(wèn)題統(tǒng)統(tǒng)厘清很難。再有作為國(guó)家稅種，根據(jù)我國(guó)“立法法”的規(guī)定，涉及公民和法人基本民事義務(wù)的，須通過(guò)全國(guó)人大或人大常委會(huì)決定。物權(quán)法的出臺(tái)不可能像調(diào)控政策那樣呼之即出。

　　保障房落實(shí)需拭目以待

　　12月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶接受新華社專訪時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)在一些地區(qū)和城市上漲過(guò)快，引起了中央高度重視。中央將從四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。首先要加大保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。此前中央已要求，保障房供應(yīng)計(jì)劃從原先的2011年解決747萬(wàn)戶增至2012年解決1540萬(wàn)戶。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，明年繼續(xù)大規(guī)模發(fā)展保障性住房建設(shè)，計(jì)劃建180萬(wàn)套廉租房和130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房面向范圍將從低收入者提升為中低收入者。這對(duì)中低收入的百姓來(lái)說(shuō)無(wú)疑是值得期待的。

　　然而與賣地的熱情相差甚遠(yuǎn)，地方政府對(duì)保障性住房的投入令人失望。來(lái)自工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)表明，2009年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃中，全國(guó)共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29．4％；地方配套1183億元，占70．6％。結(jié)果截至8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394．9億元，完成率為23．6％，還差76．4％。保障性住房完成率低于預(yù)期。這不免讓人有所擔(dān)憂。

　　此前有消息，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部邀請(qǐng)600多位主管建設(shè)副市長(zhǎng)來(lái)京參會(huì)，協(xié)商完成保障性住房計(jì)劃，要求雖然難也要完成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府此后將對(duì)中低收入住房加大政策支持力度，預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)支持保障性住房的土地、資金來(lái)源、供應(yīng)方式的政策，政策效果同時(shí)將平抑住房中低端市場(chǎng)價(jià)格。今年的保障性住房能否落實(shí)還得拭目以待。

　　樓市仍將高位運(yùn)行

　　有數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)竣工面積和銷售面積比達(dá)到了1∶2。

　　盡管在2009歲末，因抑制政策的密集出臺(tái)市場(chǎng)觀望情緒加大，但此前歷次調(diào)控短暫觀望后的反彈以及自2005年起房地產(chǎn)投資屬性的凸顯，令如今無(wú)論投資還是自住的需求者心緒復(fù)雜。

　　對(duì)于敏感的資產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題聶梅生分析，2010年隨著世界經(jīng)濟(jì)的明顯復(fù)蘇，外界因素中人民幣升值壓力加大，外資進(jìn)入房地產(chǎn)幾乎已成事實(shí)，外資推動(dòng)形成高杠桿率，必將推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上升，又可能形成2007年的資本、土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)互動(dòng)的高杠桿率循環(huán)，2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)上行動(dòng)力仍然存在，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力比下降動(dòng)力大，即使交易量下降，由于資金充裕，房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持一個(gè)時(shí)期的慣性，下半年市場(chǎng)取決于政策調(diào)整的時(shí)間表和力度。

　　中原地產(chǎn)最近公布的研究報(bào)告預(yù)期，未來(lái)一年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扶持政策將可能有選擇性的微調(diào)，但基于2010年央行繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基調(diào)已定，整體市場(chǎng)仍將保持活躍，依然高位運(yùn)行。考慮近期政策取向，以及開(kāi)發(fā)商土地、資金較為充裕等因素，未來(lái)各地開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐有望提速，供應(yīng)緊張局面將在下半年有所緩解。各方因素的綜合作用下，將在一定程度上平抑房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)價(jià)格快速上漲之勢(shì)將得到抑制。在流動(dòng)性環(huán)境仍然寬松，房?jī)r(jià)漲幅放緩以及供給增長(zhǎng)的背景下，預(yù)計(jì)2010年下半年住宅市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)水平將穩(wěn)中有降，高位盤整。

　　2009年，重點(diǎn)城市二手房成交十分活躍，銷售額大幅增長(zhǎng)。其中，北京、上海等一線城市二手房交易量已超過(guò)新房。全國(guó)二手房交易額約是新房銷售量的1／3。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2010年主要城市二手房?jī)r(jià)格將在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)之上保持上升的趨勢(shì)，但不會(huì)出現(xiàn)快速上漲的局面。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰預(yù)計(jì)，2010年北京樓市的價(jià)格會(huì)在現(xiàn)在基礎(chǔ)上保持居高的價(jià)位。2009年全年房地產(chǎn)行業(yè)資金從來(lái)沒(méi)有這么充裕過(guò)，從2008年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，就算是對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)局部調(diào)控，2010年開(kāi)發(fā)商都不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)促銷的行為來(lái)回收現(xiàn)金。加之地王頻出，開(kāi)發(fā)商拿地成本高漲，其高地價(jià)成本必將會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中。2010年將是開(kāi)發(fā)企業(yè)追求利潤(rùn)的一年，這會(huì)讓價(jià)格預(yù)期不斷攀升。