經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱2010年房市調(diào)控短期難見效 多數(shù)看漲

　　1月17日，由中央電視臺主辦，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心協(xié)辦，一汽大眾奧迪品牌擔(dān)當(dāng)合作伙伴的首屆中國經(jīng)濟(jì)年會在北京舉行。這次年會的主題是：宏觀經(jīng)濟(jì)分析與展望。

　　2010年中國經(jīng)濟(jì)眾多熱點(diǎn)當(dāng)中，樓市走向是老百姓最關(guān)心的話題。在刺激住房消費(fèi)的政策措施和大幅增長的信貸規(guī)模推動下，國內(nèi)樓市經(jīng)歷了09年火爆的一年，很多城市的房價攀升到了新的高度。而最近一段時間國家加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度，各地鼓勵購房的優(yōu)惠政策也陸續(xù)終止，2010年的樓市到底會何去何從？引來了各種猜想。《經(jīng)濟(jì)半小時》欄目特地在首屆中國經(jīng)濟(jì)年會現(xiàn)場對百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家企業(yè)家展開了問卷調(diào)查。一起來看看。

　　2010年樓市新變局 房價是否會下跌

　　根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)及學(xué)界、企業(yè)界和公眾關(guān)心的話題，《經(jīng)濟(jì)半小時》欄目發(fā)出了上百份經(jīng)濟(jì)學(xué)家企業(yè)家問卷調(diào)查。國家發(fā)改委副主任、國家能源局局長張國寶，聯(lián)想集團(tuán)董事局主席柳傳志、TCL集團(tuán)有限公司董事長李東升、中國人民大學(xué)副校長陳雨露等參與了問卷調(diào)查，大家從各自不同的體會，就明年中國的樓市趨勢表達(dá)了觀點(diǎn)。

　　我們問卷調(diào)查的第一個問題是，最近一系列樓市調(diào)控政策出臺，您認(rèn)為2010年中國房價的整體趨勢會是怎樣？其中看漲的比例最高，占到了43%。；認(rèn)為明年房價會持平的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家占調(diào)查人數(shù)的31%；看跌的比例最低，只有26%。

　　在“首屆中國經(jīng)濟(jì)年會”的分論壇“中國商業(yè)領(lǐng)袖展望2010”上，關(guān)于房價也是與會商業(yè)領(lǐng)袖們最為關(guān)注的話題。

　　陳偉鴻：“對于普通的百姓而言，最關(guān)心的是房價多少會漲還是會跌，這是一個最現(xiàn)實(shí)的問題，我們做一個判斷，把大家手中的表決牌拿出來。2010年中國的房價可能會就此下跌？因?yàn)槲覀兛吹搅四敲炊嗾{(diào)控的措施出臺，看看你們對這個觀點(diǎn)的態(tài)度是什么。”

　　對于主持人的房地產(chǎn)有可能下跌的預(yù)測，所有上臺參與討論的5位商業(yè)領(lǐng)袖全部表示反對。

　　“全反對，沒有人同意我，反對的理由原因是什么呢？”

　　首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光：“第一個原因，資源的緊迫性，稀缺性，像我們這么樣的企業(yè)基本上沒有在核心城市。第二個來講，還是供求結(jié)構(gòu)的問題，去年北京大約賣了20萬套，實(shí)際上現(xiàn)在可供量還是一個缺口，第三口還是跟人民幣、貨幣貶值有關(guān)系，不得不讓投資保值。”

　　陳偉鴻：“可能房價不會降。”

　　海南省農(nóng)墾總局局長王一新：“我不愿意讓它下跌，也不愿意讓它漲得太快。”

　　北京今典集團(tuán)董事長張寶全：“其實(shí)任何市場和任何產(chǎn)業(yè)如果有或高或低的變化，對消費(fèi)者供應(yīng)量都是不利的，應(yīng)該說供應(yīng)量和消費(fèi)者都希望相對穩(wěn)定的。”

　　陳偉鴻：“對平穩(wěn)的態(tài)勢，所以看您了。”

　　億達(dá)集團(tuán)有限公司董事長孫蔭環(huán)：“從現(xiàn)在情況來看，房價要下來基本上沒有可能，但是我們房產(chǎn)開發(fā)商特別不喜歡房子價格漲得過快，與我們健康、持續(xù)發(fā)展是十分不利的。”

　　2010年樓市新變局 地王是否還會頻出

　　2009年6月30日，北京市國土局的土地拍賣大廳，現(xiàn)在正在舉行廣渠路15號地的競拍，在這里記者發(fā)現(xiàn)，我國地產(chǎn)界赫赫有名的產(chǎn)業(yè)巨頭，萬科、SOHO中國、華潤置地、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等，都來參加了競拍。在不到2分鐘的時間里，廣渠門15號地，從最初的21.12 億元起拍價，被參加競拍的地產(chǎn)大亨們叫到了 30個億元。拍賣師不得不將競價階梯由2000萬元調(diào)到了1000萬元。

　　現(xiàn)場競爭越來越激烈，在緊張的舉牌中，價格以每3分鐘一億元的速度攀升。18號保利地產(chǎn)、10號SOHO中國、15號遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、28號惠明地產(chǎn)各不相讓，到16點(diǎn)46分，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)直接將價格從32.7億元，提高到33億元。

　　全場一片嘩然。10分鐘后價格飆升到36.7億元，28號惠明退出，17點(diǎn)，突然殺出一匹黑馬，3號中化方興直接把價格叫到了36.9億元。競爭在18號保利地產(chǎn)，10號SOHO中國，和3號中化方興之間展開，到17點(diǎn)10分時，SOHO中國在報價到39億元時退出。保利地產(chǎn)和中化方興都表現(xiàn)出志在必得的決心。最終中化方興以40.6億拍下。

　　北京新的地王誕生了。起拍價為 26.12 億元的廣渠門15號地，經(jīng)過35分鐘的激烈競拍，最后以總價40.6 億元，刷新了全國地王的記錄。規(guī)劃建筑面積約為28萬平方米的廣渠路15號地，成為北京實(shí)施招拍掛制度以來，成交總價最高的土地。

　　2010年1月8日，南京的新年土地拍賣，吸引了眾多競拍者。最終G75地塊以8億6500萬成交，溢價超過200%，測算下來樓面均價接近1萬6，而這塊地也晉升為南京新地王。和南京相似，很多城市的新年第一拍都再創(chuàng)新地王，延續(xù)了去年年底的“盛世”。很多參加年會的開發(fā)商都認(rèn)為，今年的地王依然會出現(xiàn)。

　　劉曉光：“我覺得肯定還會出現(xiàn)‘地王’這種現(xiàn)象，但是它的幅度小多了。”

　　因此，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌認(rèn)為，地王頻出和房價高企的背后，不僅僅是貨幣政策。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌：“我又不認(rèn)為完全是貨幣政策一項政策所造成的，當(dāng)然最后表現(xiàn)結(jié)果是貨幣多了，為什么會有這個狀況，土地財政的政策，高的地方50%都是賣地收入，廉租房建設(shè)這方面又沒有做好，同時抑制投機(jī)房，從需求方面又沒有壓住，最后結(jié)果是房價上漲。

　　從這個角度說，不僅僅是貨幣政策問題，而且我認(rèn)為如果把房子上漲全部集中在貨幣政策上，很多地方財政的投資行為要不要退出，我們這么多老百姓有錢，鼓勵他投資買房，還是鼓勵他搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資，沒地方投，要不要國退民進(jìn)等等這一系列問題都要配套起來研究，也就是說房市政策必須在非房市中間尋找更好的配合政策。”

　　2009年杭州市土地出讓金達(dá)1200億，奪得了個全國第一。去年杭州市地方財政收入520.79億元，增長14.4%，占財政總收入比重為51.1%。這意味著，杭州1200億的土地出讓金收入，是地方財政收入520.79億的2.3倍。此次中央調(diào)控出臺后，在一條房地產(chǎn)中介公司集中的街道上，記者逐個進(jìn)行了走訪。不過這里已經(jīng)看不到2009年市場火爆時的場面，記者走訪的每一家門店，都是顯得冷冷清清，幾乎看不到上門的客戶，只有經(jīng)紀(jì)人在忙碌地打著電話。

　　房產(chǎn)中介公司員工：“每天都這樣的，元旦過了以后，客戶上門的很少，很清冷。成交量現(xiàn)在很少的，成交量都下降了。

　　記者：“這兩天咱們的生意怎么樣？”

　　“沒生意。”

　　記者：“就是從元旦之后就是這樣嗎？”

　　“對。元旦之后成交量不多了。”

　　記者：“一天能有多少？”

　　“說上門客還是什么？”

　　記者：“上門客和成交的？”

　　“成交的話，成交基本上沒成交量，整個杭州都沒成交量。”

　　記者了解到，自從元旦之后，整個杭州市的二手房交易量就急劇下降，很多中介公司連續(xù)幾天沒有做成一單買賣，就連到門店咨詢的人都少的可憐。

　　房產(chǎn)中介公司員工：“顧客一天一兩個，主要還是來問一下，誠心買房的不多，都是持幣觀望都在。以前的話，每天能接待20、30個，現(xiàn)在一天有兩三個也是不錯的，現(xiàn)在很多客戶，持幣觀望的比較多，過來也都是咨詢一下，今年的這個政策還有房價的走勢怎么樣。”

　　然而很快，杭州、南京等地卻紛紛出臺補(bǔ)貼等“救市”政策，將中央調(diào)控化之為無形。在“中國商業(yè)領(lǐng)袖展望2010”論壇上，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為，不能忽視中國的土地出讓制度，要解決中國房地產(chǎn)的問題，只有從根本上解決地方政府對土地財政的依賴。

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林：“剛才大家討論的時候忽略了一個地產(chǎn)當(dāng)中最大的一個東西，其實(shí)地產(chǎn)當(dāng)中最大的不是開發(fā)商也不是企業(yè)，而是政府、地方政府。中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式，最重要的不是我們樓市變革、變價，等等，最大的問題，下決心改革現(xiàn)在中國地方政府對土地財政的依賴。去年有9個城市接近和超過1000億土地的出讓，市以下的城市一般預(yù)算財政收入和土地收入一半對一半。這種對土地財政高度依賴，必然促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)走高。去年議價500、600，掛牌價如果就算成本，那也是200、300，所以研究房產(chǎn)，所有的專家、學(xué)者，下到地方政府這一塊，如何能夠改革現(xiàn)在的土地出讓制度和保證土地市場平穩(wěn)發(fā)展，我做了一個詳細(xì)的統(tǒng)計，在2004年以前，前20年中國房地產(chǎn)市場沒有一年上漲幅度超過10%，那時候雖然有腐敗，但是房價都是個水位上升，就是04年，土地制度，房價像做鬼一樣，所以我們好好反思一下地方政府的地位。”

　　從這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家的解讀里，我們可以看到，房價大幅上漲只是一個表面現(xiàn)象，背后隱藏著土地供應(yīng)、財政收入、保障性住房建設(shè)等一系列矛盾。眼下新一輪樓市調(diào)控正在拉開序幕，就在1月10日，國務(wù)院辦公廳又發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求二套房貸款首付款比例不得低于40%。這些調(diào)整究竟會對2010年的樓市帶來了哪些影響？

　　2010年樓市新變局 調(diào)控是否能起作用

　　隨著樓市調(diào)控政策密集出臺，新年一開始，我們看到不少地方的樓市出現(xiàn)降溫。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，元旦三天假期京城二手房網(wǎng)上簽約僅63套，比2009年同時期減少了將近六成，而深圳在元旦過后的最新一周，二手房成交環(huán)比跌幅達(dá)70.9％。

　　房地產(chǎn)交易遭遇新年寒流，給大家?guī)�來了困惑，�?9年下半年開始發(fā)力的房價在新的一年，究竟是繼續(xù)上漲，還是會掉頭向下？我們繼續(xù)來聽聽專家在中國經(jīng)濟(jì)年會上的分析。

　　1月12日中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。提高存款準(zhǔn)備金率，只是最近調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的又一道令牌，之前一 個月的時間里，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等等調(diào)控政策密集出臺（字版），靶心直指“炒房”、“囤地”。如此密集地出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，后果會是怎樣呢？只有16%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家企業(yè)家表示，近期會有明顯的效果，50%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家企業(yè)家表示，調(diào)控措施在較長時期后才會有明顯的效果；高達(dá)34%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家企業(yè)家認(rèn)為，國家的政策不會有明顯的效果。在很多房地產(chǎn)企業(yè)的眼中，“平穩(wěn)”成了他們預(yù)測2010年中國樓市的關(guān)鍵詞。

　　圓桌會議現(xiàn)場

　　陳偉鴻：“劉曉光先生的穩(wěn)定、和諧，供還不應(yīng)求。為什么做出這么一個判斷，我們看到在09底包括2010年初的時候政府出臺了非常多的調(diào)整樓市的措施，這些措施不就是為了讓供不應(yīng)求的局面有所緩解嗎？”

　　劉曉光：（首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長）“穩(wěn)定政策，宏觀調(diào)控政策也比較穩(wěn)定了，如果穩(wěn)定下來是實(shí)現(xiàn)了和諧。從現(xiàn)在來講，如果說我們計算大概一年有2000萬人買房，有100萬人，三千萬個家庭，供應(yīng)的房量還不夠，所以供還是不應(yīng)求。有一些城市比較艱苦一點(diǎn)。”

　　陳偉鴻：“寶全看到的變局出現(xiàn)在哪些？平穩(wěn)是一個關(guān)鍵詞，跌不可能，大升更不可能，有贊同者或者是反對者嗎？贊同，贏得了很多讓的贊同，但是我們請您分析一下原因。”

　　張寶全：（北京今典集團(tuán)董事長）“對2010年房價的變化，都源于2009年房價的瘋狂。實(shí)際上2009年中國房價出乎意料的變化，這是一個虛假的。到了2010年，基本上開始趨于平穩(wěn)了，正常的供應(yīng)和正常的需求，或者是一旦出現(xiàn)以后，市場趨于平穩(wěn)了。而且我認(rèn)為中國房地產(chǎn)的市場從2010年開始，以后很難有大的起落。而且中國的房產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了本質(zhì)性的變化，已經(jīng)從一手房市場快速地向二手房市場轉(zhuǎn)變了。所以2010年不可能很大幅度的下跌也不可能很大幅度的漲了。”

　　然而有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻沒有像房地產(chǎn)開發(fā)商那么樂觀。在“首屆中國經(jīng)濟(jì)年會”的論壇上，清華大學(xué)李稻葵認(rèn)為，今年中國房地產(chǎn)的調(diào)整難以避免。

　　“在我看來，大的形勢下， 房地產(chǎn)的價格，尤其是大城市的房地產(chǎn)價格難免會出現(xiàn)一些比較明顯的調(diào)整，原因何在？原因是這一輪的房地產(chǎn)價格的上漲跟前幾年性質(zhì)有所不同。第一，來的非常快，2009年4月份還沒有怎么起來，我指的是大城市，突然4月底、5月初起來了。第二，明顯的帶有流動性推動的性質(zhì)在里面，給定這么一個性質(zhì)，在2010年剛一開始，我們看到了，央行采取了我稱之為非常藝術(shù)性的貨幣政策調(diào)整方式，迅速提高了存款準(zhǔn)備金率，這么一個政策給資本市場、房地產(chǎn)參與者傳遞了一個非常明確的信號，貨幣當(dāng)局關(guān)注到了資產(chǎn)價格的變化，這是我個人的解讀。在這個情況下，心態(tài)不太穩(wěn)的、基礎(chǔ)不太牢固的房地產(chǎn)價格很可能會產(chǎn)生變化。”

　　2009年的中國房地產(chǎn)的確超出所有人的預(yù)料，年初還門可羅雀、年中就徹夜排隊、年底就坐地起價，最終12月以創(chuàng)紀(jì)錄的漲停收官（圖表）。這一幕瘋狂行情，源頭是08年年底的“救市”組合拳，而在經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，2009年寬松的貨幣政策，是09年房地產(chǎn)瘋狂幕后最重要的推手。在“首屆中國經(jīng)濟(jì)年會”的論壇上，全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈就認(rèn)為，在2010年中國應(yīng)該在貨幣政策上引起足夠的重視。

　　吳曉靈：“貨幣供應(yīng)過多，很可能不表現(xiàn)在商品上，但是對于資產(chǎn)的價格來說會有很大的問題的。我想2009年房價的上漲已經(jīng)讓很多的老百姓感到了很震驚，也很心酸，以他自己一年的收入，幾年的收入，甚至幾十年的收入，都難以圓自己的房價夢。因而我們控制好貨幣，既要控制商品的物價，也要讓資產(chǎn)的價格，特別是房產(chǎn)的價格不要過多上漲，這是我們貨幣政策應(yīng)該注意的。”

　　2009年，中國的保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至去年8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6%。2010年，中國將建成600萬套保障性住房，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。因此經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家們都認(rèn)為，只有將老百姓的居住權(quán)保障了，中國的房地產(chǎn)市場才能健康發(fā)展

　　夏斌：“第一，低收入群體必須有房住，這是保18億畝耕地的底線一樣，地方政府必須保，這是社會安定的原則。從土地供應(yīng)、財政實(shí)力、財政資金安排，必須保。

　　第二，為了把這個弄好，土地出讓，可以賣，賣完能不能專款專用，出來的錢首先全部保障低收入群體的住房要求，如果這個原則執(zhí)行了，房價越漲，老百姓越高興，因?yàn)橥恋爻鲎尩腻X是保建設(shè)、保項目。”

　　李稻葵：“在一級市場上，政府要直接參與。我們在香港學(xué)了一半，賣土地，可是沒有學(xué)會香港50%以上的人口住在政府提供的房子。所以一級市場政府必須直接參與，只有這么做，才能給地方財政提供可發(fā)展的比較好的基礎(chǔ)。第二，不要讓短期投機(jī)、流動性推動帶來價格的迅速上漲。”

　　半小時觀察：誰來解開房地產(chǎn)這團(tuán)麻

　　解開房地產(chǎn)市場這團(tuán)亂麻，不是單看房價漲跌這么簡單。房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年發(fā)展，站到了中國經(jīng)濟(jì)舞臺的中心位置，在城市化進(jìn)程中，有其必然性。但與此同時，又造成了地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)過度依賴，土地財政的現(xiàn)象說明，我們所看到的飛速上漲的房價實(shí)際上背后有著許多明里暗里的原因在推動。而09年出現(xiàn)的資產(chǎn)價格上漲，又給房價加上了助推器，把它推離了正常增長的軌道。遏制房價狂奔，根本上說，還是應(yīng)該讓基本住房回歸它本應(yīng)有的定位。畢竟，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目的是讓老百姓住上房子，不是供投資者拿來炒房子。

相關(guān)新聞