面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確提出，堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。
從各國(guó)實(shí)踐看，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，住房需求大于住房供給，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這是大概率事件。但我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的速度要大大地快于城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)速度，這就可能會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。最近，針對(duì)房?jī)r(jià)反彈苗頭，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在部署下半年財(cái)政重點(diǎn)工作時(shí)，提出要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。在筆者看來(lái)，通過(guò)差異化的住房稅收征管，可能是當(dāng)前促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的最有效手段。
在促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸過(guò)程中，金融政策要受到整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的制約，難以完全發(fā)揮促價(jià)格回歸的作用。自2003年開(kāi)始的調(diào)控，房地產(chǎn)金融政策歷來(lái)是其中的重要內(nèi)容，主要涉及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人房貸政策的調(diào)整。2010年后又推出差異化住房信貸政策，這比“一刀切”的調(diào)控政策進(jìn)步不少，體現(xiàn)出政策調(diào)整對(duì)不同區(qū)域、不同個(gè)體差異的尊重。
回顧房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，真正能夠影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要有兩個(gè)因素：一是信貸閥門，二是利率。特別是利率政策，從各國(guó)情況看，加息往往是刺破房地產(chǎn)泡沫的重要政策工具，但利率政策調(diào)整往往要受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的制約。在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、下行壓力增大的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，各國(guó)利率均維持在一個(gè)較低水平，以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)也不會(huì)例外。今年上半年，央行已兩次降息，利率已進(jìn)入下降通道。而信貸閥門總體穩(wěn)中有松，房企貸款環(huán)境有所改善。6月末，全國(guó)人民幣房地產(chǎn)貸款余額11.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比上季度末高0.2個(gè)百分點(diǎn)。目前看，在金融政策把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置時(shí)，稅收政策理應(yīng)走向前臺(tái)，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)器作用，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
差異化稅收政策，要在交易環(huán)節(jié)和所得稅征管上體現(xiàn)差異性。物業(yè)稅征收，固然可以增加持有環(huán)節(jié)成本，但考慮到購(gòu)買時(shí)已經(jīng)一次性支付了土地交易成本，若全面推行，不僅阻力很大，而且現(xiàn)實(shí)征收難度也很高。從已征收物業(yè)稅的國(guó)家看，如美國(guó)，物業(yè)稅的征收也沒(méi)有完全抑制住房?jī)r(jià)的上漲。
比較可行的辦法，還是在交易環(huán)節(jié)和所得稅征管上做文章。在交易環(huán)節(jié)上，為體現(xiàn)差異性，需要根據(jù)不同成交單價(jià)適用差異性的稅率，主要是增大高房?jī)r(jià)交易成本，降低中低房?jī)r(jià)的交易成本。當(dāng)然，交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅往往會(huì)被出售方轉(zhuǎn)嫁，進(jìn)而抬高實(shí)際購(gòu)房成本，但實(shí)際購(gòu)房成本抬高也意味著需求的大幅度減少。對(duì)中低房?jī)r(jià)交易，免征或減半征收，不僅可以引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，而且最終能夠促進(jìn)普通商品住房供應(yīng)增加和成交量的擴(kuò)大。在住房交易所得稅上，需要加大稅收征管，嚴(yán)厲打擊陰陽(yáng)合同，從而可以降低投資、投機(jī)性購(gòu)房的投資回報(bào)率。因此，嚴(yán)厲執(zhí)行差異化住房稅收政策，才算點(diǎn)中房?jī)r(jià)上漲的“死穴”。
