基于對(duì)房企去年年報(bào)及今年一季報(bào)的分析，我們認(rèn)為：在調(diào)控政策持續(xù)從嚴(yán)背景下，房地產(chǎn)投資整體回落，銷量下滑。從拿地、新開(kāi)工情況來(lái)看，房企仍以消化存貨回收現(xiàn)金流為主，整體生產(chǎn)活動(dòng)處于收縮狀態(tài)。總體而言，房企壓力仍存，中低等級(jí)房企債風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。
房企短、長(zhǎng)期債務(wù)償付壓力仍在上升。上市房企流動(dòng)、速動(dòng)比率均出現(xiàn)明顯回落，分別由去年三季度的2.09倍、0.68倍下滑至今年一季度的1.65倍和0.57倍。房企現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)覆蓋度也繼續(xù)回落，由去年三季度1.16倍回落至年末的0.98倍，今年一季度略回升至1.03倍，但仍處于歷史低位，僅略高于上一輪調(diào)控周期末2008年時(shí)的水平。資產(chǎn)負(fù)債率仍繼續(xù)攀升，目前已超過(guò)70%，企業(yè)整體財(cái)務(wù)杠桿提升。由于資產(chǎn)負(fù)債率受總資產(chǎn)規(guī)模影響，較難準(zhǔn)確衡量企業(yè)的償債能力，我們采用凈負(fù)債率((長(zhǎng)短期借款-現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物)/股東權(quán)益)，可以看到自去年二季度以來(lái)仍在繼續(xù)攀升，目前已達(dá)68%的歷史高位。
營(yíng)收狀況仍不容樂(lè)觀。由于房企確認(rèn)收入有特殊性，當(dāng)期預(yù)收賬款很大程度是下期的主營(yíng)收入，去年末及今年一季度預(yù)收賬款同比分別為29%和24%，較去年三季度的52%大幅回落，而營(yíng)業(yè)收入加預(yù)收賬款的同比在去年末、今年一季度分別為0.24%和0.09%，顯示房企營(yíng)收狀況仍不容樂(lè)觀。從凈利潤(rùn)指標(biāo)則可更明顯看出，去年末、今年一季度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)分別為-0.02%和-0.44%，出現(xiàn)較為明顯的下滑。
資產(chǎn)流動(dòng)性也繼續(xù)下降，房企目前以去庫(kù)存為主。由于2009年下半年起房地產(chǎn)投資的明顯加快，尤其是2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比持續(xù)位于36%左右高位，房企存貨自2010年二季度起也保持較高增速，2010年至2011年一季度均保持在同比40%以上水平，但隨著調(diào)控的深入，房企開(kāi)始以去庫(kù)存為主要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，今年一季度存貨同比為31%，較以往明顯下滑。現(xiàn)金存貨比也繼續(xù)明顯回落，去年末、今年一季度分別為18%、15%，較去年二季度時(shí)的20%以上繼續(xù)下降，顯示房企在資產(chǎn)流動(dòng)性方面也繼續(xù)下降。
盈利能力的惡化使得房企以去庫(kù)存為主要戰(zhàn)略，并減少投資，以保證現(xiàn)金流。如圖所示，房企自由現(xiàn)金流(經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流+投資凈現(xiàn)金流)流出狀況較去年一季度大幅減緩，僅流出1.38億，僅為去年同期的37%。
從個(gè)券債務(wù)情況來(lái)看，部分房企短期償付風(fēng)險(xiǎn)仍較大，多數(shù)房企短期償付壓力較去年四季度仍有增長(zhǎng)。其中09銀基債、09泛海債、09東華債現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋度僅為0.02倍、0.19倍和0.16倍，均在去年末的低位水平上繼續(xù)下降，09銀基債、09東華債賬面現(xiàn)金分別僅為0.15億和0.5億，臨近枯竭狀態(tài)，09泛海債盡管賬面現(xiàn)金尚有7.86億，但其短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別達(dá)10.23億和31億，因此短期償付壓力仍然較大。
而對(duì)于萬(wàn)科、金融街、中糧等優(yōu)質(zhì)房企而言，不僅銷售力度加大，而且優(yōu)質(zhì)房企對(duì)現(xiàn)金流的管理及控制能力較強(qiáng)。尤其萬(wàn)科一季度營(yíng)收達(dá)103億，同比增長(zhǎng)達(dá)29%，優(yōu)質(zhì)房企短期償付風(fēng)險(xiǎn)有所降低。萬(wàn)科現(xiàn)金對(duì)短債覆蓋度由去年四季度的1.45倍回升至2.19倍，09金街01由0.81倍增至0.89倍，08中糧債由0.66倍增至0.76倍。
整體來(lái)看，房企信用資質(zhì)繼續(xù)出現(xiàn)分化，中低等級(jí)品種風(fēng)險(xiǎn)仍相對(duì)較大，而優(yōu)質(zhì)房企投資價(jià)值有所顯現(xiàn)。
