日前，香港和澳門相繼出臺樓市新規(guī)定，通過大幅提高印花稅，限制外地游資的購房行為。業(yè)內(nèi)人士指出，新措施的生效將令樓市交易成本大增，對外地買家入市構(gòu)成非常大的心理壓力，從而保護(hù)本地居民的購房需求。此輪港澳調(diào)控新政策立竿見影，這種通過稅收調(diào)節(jié)政策進(jìn)行的樓市調(diào)控對正在進(jìn)行的內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控具有哪些借鑒意義，引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的探討。
“印花稅”新政策為港澳樓市降溫
10月30日，澳門“關(guān)于轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的特別印花稅”法案開始生效。自此，外地人于澳門買樓需多繳10%的印花稅，且按揭成數(shù)比澳門本地人最少低10%。
而此前不久，香港也通過了一項(xiàng)樓市新政策。所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港買樓，都需要支付15%的“買家印花稅”；同時(shí)，如果買房之后三年內(nèi)把房子賣出，還需支付一筆10%到20%不等的額外印花稅。
專家認(rèn)為，這項(xiàng)“快、準(zhǔn)、狠”的調(diào)控新政策將有效為港澳樓市降溫。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張絮認(rèn)為，在征收印花稅的情況下，外地購房者要承擔(dān)短期內(nèi)銷售的高額稅費(fèi)以及房價(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)；如果采用“以租養(yǎng)貸”的方式，還需考慮收益是否合理。
“印花稅的推出令樓市交易成本大增，對買家入市構(gòu)成非常大的心理壓力，從而減低外地買家的置業(yè)需求，短期內(nèi)香港房價(jià)必然會(huì)由漲轉(zhuǎn)降。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。
事實(shí)上，“印花稅”新規(guī)定推出后，在香港取得了立竿見影的效果。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港十大房屋交易集中區(qū)域，上周六、日(11月3日、4日)二手房僅完成10宗成交，創(chuàng)9個(gè)月以來新低。
“印花稅”模式難以簡單復(fù)制
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新規(guī)定取得立竿見影的效果與當(dāng)?shù)赝该鞒墒斓姆康禺a(chǎn)市場環(huán)境和相對完善的相關(guān)制度保障密切相關(guān)。對于港澳運(yùn)用稅費(fèi)等市場化樓市調(diào)控手段，內(nèi)地可以借鑒，但難于簡單復(fù)制。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，關(guān)于樓市調(diào)控，內(nèi)地并不缺乏相關(guān)稅收手段，早有個(gè)調(diào)稅和土地增值稅兩個(gè)稅種。前者本應(yīng)按照賣房所獲凈利潤的20%來交，目前的實(shí)際情況卻是按照交易總額的1%—2%的比例收取。土地增值稅的推出是為了抑制房地產(chǎn)暴利，然而在2008年救市時(shí)暫停后就再未重啟。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，市場化的調(diào)控方式在內(nèi)地存在明顯的制度缺陷。比如，正規(guī)市場并不規(guī)范，勞動(dòng)力、土地、銷售、金融等市場均存在不同程度的漏洞；中介服務(wù)體系發(fā)展不平衡，有些中介機(jī)構(gòu)存在嚴(yán)重的惡性競爭；監(jiān)管關(guān)系也不順暢。從房地產(chǎn)交易規(guī)范程度來看，內(nèi)地房地產(chǎn)交易在價(jià)格評估、成交價(jià)格申報(bào)、稅率確定等方面還有待進(jìn)一步提升；在法制規(guī)范程度方面，雖然內(nèi)地法制建設(shè)取得了長足的進(jìn)步，但與港澳相對完善、健全的法制環(huán)境還存在一定差距。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，在我國內(nèi)地，住房保障體系仍未完全建立，商品住房供給總體上不足，而商品住房仍是普通收入者解決住房的最大途徑。運(yùn)用限購等行政調(diào)控手段，能較好滿足尚有首付能力普通收入者的購房需求，并避免市場配置住房資源的一些功能性不足。
市場化調(diào)控是未來趨勢
對于內(nèi)地樓市調(diào)控政策的下一步走向，國務(wù)院總理溫家寶在不久前明確表示，調(diào)控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。
雖然不能簡單復(fù)制，但不可否認(rèn)，港澳“印花稅”新規(guī)定的出臺給內(nèi)地樓市調(diào)控的市場化起到了很好的示范作用，具有積極的借鑒意義。
財(cái)經(jīng)評論人沈曉杰指出，通過稅收杠桿調(diào)節(jié)房價(jià)交易成本，最終達(dá)到影響交易頻次和交易價(jià)格的目的是可行的。所以，應(yīng)該把政策放進(jìn)市場，用市場機(jī)制調(diào)控房價(jià)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，港澳兩地的稅收政策大多具備差異化，既能打擊投機(jī)力量，又能維護(hù)普通百姓的住房需求。內(nèi)地樓市調(diào)控政策應(yīng)該向其學(xué)習(xí)，避免“一刀切”的做法。
專家同時(shí)指出，讓住宅回歸居住屬性，是樓市調(diào)控的終極目標(biāo)。從這一點(diǎn)來看，香港樓市新政策具有標(biāo)本價(jià)值。當(dāng)前，內(nèi)地部分地方政府因難以割舍土地財(cái)政和片面追求GDP增長“政績”，使得調(diào)控政策落地乏力。今后在出臺住房政策時(shí)，應(yīng)首先考慮如何保障公民的居住權(quán)。
與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，用市場手段解決住房資源配置，將是未來的調(diào)控趨勢，但這并不意味著要拋棄行政調(diào)控手段。淡化行政調(diào)控，倚賴市場機(jī)制，是需要一個(gè)高度發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)要素市場為前提的。而這一過程，將伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而逐步實(shí)現(xiàn)。(記者 羅宇凡 禹薇)
