陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省物價(jià)局日前聯(lián)合發(fā)文，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，在此成本基礎(chǔ)上，合理利潤(rùn)率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間在媒體上公布，同時(shí)在物價(jià)部門(mén)的備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。
此舉目的在于防止房?jī)r(jià)反彈，引導(dǎo)剛性需求的人群理性購(gòu)房。然而對(duì)此樓市新政，開(kāi)發(fā)商表示開(kāi)發(fā)成本存在很多變動(dòng)因素難以測(cè)算，購(gòu)房者表示能否防止房?jī)r(jià)反彈還要看設(shè)置的具體住房售價(jià)區(qū)間，業(yè)內(nèi)人士則稱(chēng)可操作性不強(qiáng)。那么，“房地產(chǎn)利潤(rùn)控制在10%”到底可行不可行呢？（相關(guān)報(bào)道見(jiàn)B3版）
知易行難
從理論上講，陜西的“房地產(chǎn)合理利潤(rùn)率”政策，試圖通過(guò)價(jià)格干預(yù)，來(lái)控制居高不下的房?jī)r(jià)，引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房，從而減少普通老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的抱怨，舒緩政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的壓力。從另一層面來(lái)看，在每年的全國(guó)和地方“兩會(huì)”上，有關(guān)公布商品房成本價(jià)的提案和議案，一直絡(luò)繹不絕，陜西省出臺(tái)這一公共政策，可以說(shuō)是對(duì)國(guó)家政策和民間聲音的呼應(yīng)與實(shí)際動(dòng)作。
然而，筆者覺(jué)得，理論終歸是理論，從現(xiàn)實(shí)來(lái)講，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)硬性規(guī)定10%的合理利潤(rùn)率，知易行難。首先，界定房企利潤(rùn)率10%，恐難操作。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)，由于開(kāi)發(fā)成本，因市場(chǎng)與價(jià)格存在不確定性，在未到項(xiàng)目銷(xiāo)售完前，不好計(jì)算其利潤(rùn)。而且“房企10%的利潤(rùn)”合理標(biāo)準(zhǔn)如何衡量？比如，一些服務(wù)餐飲業(yè)的酒水，翻倍是經(jīng)常事，都不算暴利，而房地產(chǎn)利潤(rùn)超過(guò)10%，就認(rèn)為是不合理了？
與此同時(shí)，“房企利潤(rùn)率10%”，沒(méi)有現(xiàn)行法律文本支撐。實(shí)際上，國(guó)外在控制房?jī)r(jià)利潤(rùn)上，都有法律作后盾。德國(guó)法律就有明文規(guī)定“開(kāi)發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)‘合理房?jī)r(jià)’的20%，即為‘超高房?jī)r(jià)’，就是違法行為”，而超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”50%則為“房?jī)r(jià)暴利”，就是觸犯刑法，要判處出售者3年有期徒刑。反觀國(guó)內(nèi)，建設(shè)部2001年頒布的 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定：商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。所以，要限制房?jī)r(jià)，包括規(guī)定合理利潤(rùn)，必須另立新規(guī)，重新修訂現(xiàn)行法律文本。
更為重要的是，倘若這項(xiàng)公共政策硬性執(zhí)行，極有可能帶來(lái)諸多負(fù)面效應(yīng)，不僅會(huì)讓房企因利潤(rùn)控制所迫，偷工減料，惡意減少成本支出，像有些保障房那樣“樓脆脆”，屢屢出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，而且也會(huì)導(dǎo)致房企破產(chǎn)或倒閉，開(kāi)發(fā)商“跑路”，進(jìn)而影響國(guó)家金融安全，最終波及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
顯然，在正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序下，管理一種商品尤其是商品房，應(yīng)該以市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制為主，在市場(chǎng)失靈的特殊情況下，才能使用行政手段干預(yù)。價(jià)格干預(yù)猶如戰(zhàn)爭(zhēng)中的“核武器”，不到關(guān)鍵時(shí)刻，不能像常規(guī)武器那樣頻頻使用。因此，房?jī)r(jià)應(yīng)以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，價(jià)格干預(yù)為輔。至于商品房何時(shí)啟用價(jià)格干預(yù)政策，既要看市場(chǎng)和民意，更要有法律作約束。在進(jìn)行臨時(shí)價(jià)格干預(yù)前，還要做好稅費(fèi)清理，以及地方政府摒棄土地財(cái)政這兩門(mén)功課，否則，不僅難以藥到病除，也難以服眾。
實(shí)際上，動(dòng)用行政之手干預(yù)商品價(jià)格，早在之前就有地方嘗試過(guò)。譬如南京2007年出臺(tái)的“一房一價(jià)”政策規(guī)定“普通商品住宅的凈利潤(rùn)率為8％”，深圳也有價(jià)格干預(yù)的相關(guān)規(guī)定，但這些地方的制度安排，并沒(méi)有把桀驁的房?jī)r(jià)馴服，所以，陜西省出臺(tái)“房地產(chǎn)合理利潤(rùn)率”的政策，可能也難以逃脫類(lèi)似宿命。吳睿鶇（河北職員）
切實(shí)可行
陜西此次“利潤(rùn)控制在10%左右”的商品房新政讓人眼前一亮，但也由此引來(lái)質(zhì)疑：價(jià)格等部門(mén)有無(wú)把商品房?jī)r(jià)格利潤(rùn)控制在10%的權(quán)力；商品房開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)因素大，如何測(cè)算成本。基于此，認(rèn)為該政策操作性不強(qiáng)。但作為物價(jià)和價(jià)格成本測(cè)算一分子的筆者認(rèn)為，這是有關(guān)人員對(duì)價(jià)格等相關(guān)政策、行規(guī)不了解的想當(dāng)然的結(jié)論。
我國(guó)《價(jià)格法》規(guī)定：當(dāng)重要商品和服務(wù)價(jià)格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對(duì)部分價(jià)格采取限定差價(jià)率或者利潤(rùn)率、規(guī)定限價(jià)、實(shí)行提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度等干預(yù)措施；經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行價(jià)格活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)和法定的價(jià)格干預(yù)措施、緊急措施。
這就表明，采取價(jià)格干預(yù)措施、緊急措施、限定利潤(rùn)率是法律賦予價(jià)格部門(mén)的一項(xiàng)神圣權(quán)利和義務(wù)。換句話說(shuō)，陜西物價(jià)和房管等部門(mén)聯(lián)合出手，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制（包括價(jià)格及利潤(rùn)幅度）就是價(jià)格緊急措施、干預(yù)措施的一部分，實(shí)施“利潤(rùn)控制在10%”的商品房新政具有法律依據(jù)。
陜西省此次規(guī)定的商品房成本測(cè)算包含土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金等項(xiàng)目，具體明確，具有可行性。第一，根據(jù)《陜西省定價(jià)目錄》的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)范圍用地的土地基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓地價(jià)，按不同級(jí)別分別由省、市、縣土地管理部門(mén)會(huì)同同級(jí)價(jià)格主管部門(mén)評(píng)估和測(cè)算。土地基準(zhǔn)地價(jià)，按規(guī)定程序?qū)徍伺鷾?zhǔn)后，由同級(jí)政府公布執(zhí)行。也就是說(shuō)，城市土地價(jià)格是價(jià)格等部門(mén)的一項(xiàng)日常管理工作，土地成本測(cè)算的依據(jù)充分明確。退一步講，現(xiàn)在的城市土地出讓采用的都是掛牌招標(biāo)方式，其價(jià)格也是透明的，不存在無(wú)法測(cè)算或測(cè)算不準(zhǔn)的問(wèn)題。
第二，關(guān)于開(kāi)發(fā)成本，動(dòng)態(tài)看確實(shí)存在物價(jià)漲跌、收費(fèi)多少等變數(shù)，但一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，目前開(kāi)發(fā)商拿地后普遍采取的方式都是統(tǒng)一競(jìng)標(biāo)蓋房的模式，把開(kāi)發(fā)成本事先固定下來(lái)。也就是說(shuō)，只要開(kāi)發(fā)商有資格進(jìn)行價(jià)格備案以及申領(lǐng)預(yù)售許可證，進(jìn)而需要成本測(cè)算時(shí)，其開(kāi)發(fā)成本就已經(jīng)基本被轉(zhuǎn)移到建筑商并固定下來(lái)，也不存在無(wú)據(jù)可依的問(wèn)題。而關(guān)于其他費(fèi)用，如房產(chǎn)稅費(fèi)是固定的，管理、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，國(guó)家及省市價(jià)格成本監(jiān)審辦法均有明確的規(guī)定，不是開(kāi)發(fā)商想增加就能隨意增加的，符合相關(guān)規(guī)定才予以核進(jìn)成本。
由此可見(jiàn)，“利潤(rùn)控制在10%”的商品房新政，不是心血來(lái)潮的胡亂作為，而是在積極行使相關(guān)管理職能，維護(hù)群眾利益。但是，這項(xiàng)新政畢竟是剛剛開(kāi)展，需要相關(guān)成本測(cè)算人員以更加敬業(yè)的態(tài)度、更加精湛的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，合理核減房?jī)r(jià)申報(bào)成本。同時(shí)，物價(jià)部門(mén)還要以更加開(kāi)放的態(tài)度，接受職能部門(mén)和群眾對(duì)成本測(cè)算工作的監(jiān)督，陽(yáng)光作業(yè)。（余明輝）
