陽春三月，新房和二手房成交量都一路高歌，進(jìn)入四月，在新房市場繼續(xù)發(fā)力，環(huán)比大漲的同時(shí)，二手房成交“掉隊(duì)”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月上半月北京二手住宅網(wǎng)簽3417套，環(huán)比（3月18-31日）下跌42.2%，與3月同期相比跌幅也達(dá)到了18.5%，節(jié)后連續(xù)9周回暖的勢頭“戛然而止”。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，年前積累的低價(jià)房源基本被消化完畢、需求透支、現(xiàn)有房源房主借勢漲價(jià)等因素促成了成交量回落，其中，房主提高掛牌價(jià)迫使剛需繼續(xù)觀望是主要原因。
□數(shù)據(jù)二手房成交大幅回落
剛性需求是支撐一二手房成交回暖的主要因素，新房市場的成交數(shù)據(jù)顯示，熱銷的樓盤多為低價(jià)項(xiàng)目，而二手房的成交數(shù)據(jù)顯示，成交的樓盤多為低總價(jià)小戶型產(chǎn)品。
新房市場的發(fā)展態(tài)勢在四月份得以延續(xù)，北京市住建委官方網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)交易的最新數(shù)據(jù)顯示，截止到4月15日，北京新建住宅成交3369套，環(huán)比上月前半月，成交量上升23.3%；與去年同期相比，成交量上升幅度達(dá)到了36.6%。從成交價(jià)格看，北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，北京新建住宅成交均價(jià)1.8263元/平方米，雖與一季度相比成交均價(jià)僅下調(diào)了2%，但與去年同期相比，成交均價(jià)下調(diào)幅度達(dá)16.2%。而在4月上半月中成交套數(shù)排在前列的依然是低價(jià)項(xiàng)目，如昌平的保利羅蘭香谷、房山的徜徉集、大興的龍湖時(shí)代天街等。
然而，二手房的成交出現(xiàn)變數(shù)，3月份持續(xù)回暖的勢頭被抑制。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月上半月北京二手住宅網(wǎng)簽3417套，環(huán)比（3月18-31日）下跌42.2%，與3月同期相比跌幅也達(dá)到了18.5%，與去年4月份同期相比有2.8%的跌幅。另外，偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，4月上半月北京二手住宅成交均價(jià)為21630元/平米，雖然房價(jià)與去年同期相比大幅下跌了14%，但是近2個(gè)月來，房價(jià)的跌幅明顯減小。
二手房成交量忽然掉頭下滑的原因何在？記者對此進(jìn)行了調(diào)查。
□原因探析
年前存下的低價(jià)房消化殆盡
“沒有便宜的了，上個(gè)月還有一套40平的，105萬還能講價(jià)的。”鏈家地產(chǎn)門店一位買房人抱怨稱。這位買房人告訴記者，年后開始看房的，“準(zhǔn)備年中結(jié)婚用，不需要太大，夠我們兩個(gè)人住就行，等以后有孩子了再換，暫時(shí)不想離單位太遠(yuǎn)。”在過去的幾個(gè)月里，他們看了五六套一居室，有兩套的價(jià)格可以接受，但一個(gè)戶型有欠缺，一套是房齡太長，“跟家人商量了一段時(shí)間，猶豫了一下過來那房子已經(jīng)沒了，現(xiàn)有的房子有點(diǎn)貴。”
位于西四環(huán)北大地店的經(jīng)紀(jì)人表示，年前存的一些低價(jià)房源已經(jīng)基本被消化，現(xiàn)在房子均價(jià)有所上升，“之前有均價(jià)19000元/平方米的，現(xiàn)在差不多都在22000元/平方米。”據(jù)記者了解，目前三元橋、靜安莊等區(qū)域的二手房價(jià)格也有所上調(diào)。記者之前在該區(qū)域看的低價(jià)房源都已交易。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日預(yù)計(jì)4月難以保持3月的火熱，受高性價(jià)比房源消化殆盡的影響，購房者重回觀望。
3月份需求透支嚴(yán)重
對于目前二手房成交回落的情況，一位門店店長告訴記者，“3月份需求透支確實(shí)挺厲害的，3月份的成交量太大了，我們門店一個(gè)經(jīng)紀(jì)人成交三四套都不成問題。清明節(jié)過來看房人稍微少了點(diǎn)，但也比年前好很多倍。”
另外一家門店的經(jīng)紀(jì)人表示，他們公司3月份收入高達(dá)2.35億元，“這是去年年底不能比擬的，去年下半年市場不好的時(shí)候，有的月份公司所有收入才八九千萬，可想而知，上個(gè)月的市場有多火。”在他眼中，四月份受清明節(jié)小假期的影響比較大，成交量下滑也是正常的。“之前有低價(jià)的房源所以一直催客戶出手，不少客戶圖便宜就提前買房了，畢竟好房源和便宜的價(jià)格在那放著，透支一定的需求也是有可能的。”
現(xiàn)有房源房主坐地起價(jià)
除了低價(jià)房源被消化之外，影響成交量的另外一個(gè)主要因素就是房東提高了掛牌價(jià)格，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少房主看到市場回暖，都有不同程度的提價(jià)行為。
身在國外的馬先生趁回來辦事的機(jī)會(huì)準(zhǔn)備把位于北五環(huán)外的一套商住房屋賣掉，該房源房齡較長，至今已掛牌一個(gè)多月，“我這房子面積比較大，使用面積130平米，看的人比小戶型的少，大概一周四五個(gè)吧，現(xiàn)在給中介報(bào)的價(jià)格是175萬。”當(dāng)記者問及是否漲過價(jià)時(shí)，馬先生毫不避諱地稱，“漲過，本來想賣到165萬—170萬之間的，反正我也不太著急，看房的人越來越多，這是個(gè)好苗頭。”
“這種行為很正常，可以理解。你想呀，年前再好的房子一周去看的才二三撥人，現(xiàn)在一天怎么也得五六撥，放誰誰不漲價(jià)呀？”一位王姓經(jīng)紀(jì)人表示。
來自偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前市場上80%的二手房業(yè)主都選擇了提高報(bào)價(jià)，20%的二手房業(yè)主選擇維持之前的報(bào)價(jià)，主動(dòng)降低房價(jià)的業(yè)主已經(jīng)寥寥無幾，4月上半月二手房的掛牌均價(jià)環(huán)比上漲了2.5%左右，這也使得2、3月份的二手房成交均價(jià)放緩了下跌幅度，基本保持平穩(wěn)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，去年年底今年年初，購房需求的大幅萎縮，使得不少著急出售房產(chǎn)的二手房業(yè)主主動(dòng)調(diào)低房屋報(bào)價(jià)以待出售，房價(jià)的明顯回落，的確刺激了購房意愿的顯著回暖。但是，隨著購房需求的回暖，原本已經(jīng)調(diào)低報(bào)價(jià)的部分二手房業(yè)主面對看房客戶的增加，更多地選擇了提高報(bào)價(jià)。
購房者重回觀望
遭遇房東提價(jià)的張女士重新回到觀望的軌道上，張女士說，望京同一套房源一個(gè)月前165萬元，半個(gè)月前經(jīng)紀(jì)人打電話說170萬，“現(xiàn)在呢，178萬了，漲得太快了，這么短時(shí)間漲了十多萬塊錢，我完全接受不了。”
而遇到這種狀況的并非張女士一人，回升的房價(jià)讓剛工作不久的小李有點(diǎn)望而卻步，在中關(guān)村上班的她一直希望在附近買一套二手房，“出差前看中了一套，讓我家人去看了，沒定，回來就沒了，現(xiàn)在看看，房價(jià)還是上漲了，覺得不合算，再等等吧。”
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，最近北京二手房市場房源再降價(jià)和之前已經(jīng)降價(jià)的房源數(shù)量明顯減少，在看房者增加的情況下，二手房業(yè)主再次下調(diào)價(jià)格的意愿降低，這使得二手房價(jià)格下調(diào)放緩影響了最近購房者的積極性。
胡景暉表示，目前市場交易量的回暖，消費(fèi)者購房意愿的回升，完全是建立在房價(jià)回落、首套房貸利率回調(diào)的基礎(chǔ)之上的，如果業(yè)主盲目提價(jià)，只會(huì)讓資金實(shí)力相對有限的首次購房人群再度陷入觀望。在目前市場整體供大于求、買方占據(jù)市場主導(dǎo)的背景下，消費(fèi)者的選擇余地較大，搶購心態(tài)不再，所以建議廣大業(yè)主，不要盲目提價(jià)，只有合理定價(jià)，才能盡快實(shí)現(xiàn)房屋出售。
□后市預(yù)計(jì)
房價(jià)下行壓力較大
◎偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉
二季度，北京住宅市場已經(jīng)開始進(jìn)入主力銷售季，供應(yīng)量的不斷增加使得市場當(dāng)中可選擇性增加，另外這些入市項(xiàng)目也多采取不同程度的優(yōu)惠措施，部分項(xiàng)目屢創(chuàng)區(qū)域售價(jià)的新低，價(jià)格的大面積下滑也直接促進(jìn)了成交量的不斷回升。新房價(jià)格的進(jìn)一步回落，將促使二手房業(yè)主不得不再度調(diào)低報(bào)價(jià)，預(yù)計(jì)，二季度北京二手房價(jià)還將有10%左右的下跌空間，隨著房價(jià)的回落，以及剛性購房需求的進(jìn)一步釋放，二手住宅成交量的回暖勢頭仍將持續(xù)。
◎北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉
隨著成交量的回落，價(jià)格繼續(xù)上漲缺乏動(dòng)力支撐。另據(jù)中原報(bào)價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，盡管近期六城市報(bào)價(jià)指數(shù)小幅波動(dòng)上揚(yáng)，但整體仍處于歷史低位，反映出目前二手房市場依然存在較大的降價(jià)壓力。而近期中原經(jīng)理指數(shù)有所走低，亦顯示出經(jīng)理人對后市價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)的信心有所減弱。預(yù)計(jì)4月二手住宅價(jià)格將保持平穩(wěn)，或?qū)⑿》芈洹?
北京預(yù)計(jì)在4月份全月二手房成交量有可能在9000套左右，再次回到萬套以下，整體市場依然處于調(diào)控中。
◎21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日
樓市回暖帶有很強(qiáng)的不確定性，隨著4、5月份新樓盤推盤量的增加，二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖的可能性不大。剛需將更多轉(zhuǎn)向商品房市場，屆時(shí)二手房價(jià)格可能被重新被拉動(dòng)下行。可以看到，目前北京市二手房價(jià)格仍然處于振蕩期。
