賣地遇冷，廣州當反思“造城方略”

　　被寄予厚望的今年廣州最大規(guī)模賣地，結果出人意料，卻在情理之中。

　　出人意料的是，盡管廣州市土地交易中心相關負責人事先曾透露，當天拍賣的所有地塊都已有人報價，也就是說廣州南站的首次賣地不會出現(xiàn)流拍；但又罕有地在賣地前3小時突然發(fā)布公告，取消原計劃出讓的12宗廣州南站地塊。而剩余的3宗廣州南站地塊，也僅以底價成交。

　　在情理之中的是，在“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控下，全國大中城市的房價正由漲轉穩(wěn)，甚至部分城市出現(xiàn)房價下行，在銀根收緊的信貸環(huán)境下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)熱銷的“金九銀十”以慘淡收場，甚至有部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)斷裂危機；“逆市”而行大規(guī)模推地，最終“遇冷”也屬合情合理。

　　早在今年6月，廣州市舉行大型土地推介會時就重點推介廣州南站的“靚地”：未來廣州的九大重點功能區(qū)之一，匯集5條高鐵、3條城際、4條城市軌道交通，是全國乃至亞洲最大的客流集散地。商業(yè)前景如此看好，市場反應卻如此冷淡，從技術層面上分析，可能是賣地起始價訂得過高，可能是推地過于集中，可能是開發(fā)商對樓市前景過于悲觀；然而，從宏觀經(jīng)濟環(huán)境和城市發(fā)展策略來看，廣州南站賣地遇冷，應當成為反思“造城方略”的一次契機。

　　在以“土地財政”為核心的財政激勵機制下，全國各地城市先后以土地批租推動城市開發(fā)，征地、整地、賣地，再征地、再整地、再賣地的循環(huán)已成為大部分城市改善基礎設施和投資環(huán)境的必由之路，土地出讓收益已成為大部分城市創(chuàng)造“一夜之城”的強大動力。廣州也概莫能外，從五羊新城、天河商圈，到珠江新城、亞運城，無不以“土地財政”所產(chǎn)生的現(xiàn)金流“滾動發(fā)展”起來。

　　然而，這種快速“造城”的模式，諸多弊端也日益顯現(xiàn)。比如，規(guī)劃中過于傾向土地收益，造成交通網(wǎng)絡等公共設施先天不足；“攤大餅”式的城市擴張造成“中央商務區(qū)”與“中央睡覺區(qū)”分割的城市功能錯亂；部分城市為追求土地收益的最大化而強拆征地引發(fā)民怨，等等。更重要的是，“造城方略”極大地依賴于寬松的貨幣環(huán)境，銀根越松，開發(fā)商取得資金越容易，房地產(chǎn)投機越熾熱，“造城”的速度就越快越猛。

　　問題在于：銀根不可能無休止地寬松，流動性不可能無止境地泛濫，資產(chǎn)泡沫也不可能無窮盡地膨脹；即便沒有央行的貨幣緊縮，市場終有一日也會讓“游戲結束”。因此，在房地產(chǎn)市場遇冷的當下，是到反思“造城方略”的時候了。

　　廣州南站賣地遇冷，可以降低起始價、調(diào)整推地節(jié)奏、修改完善規(guī)劃等后再度公開拍賣，也可以“封存”土地等待房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉機；但這種被動應對未必是上策。盡管一個城市的財政受制于全國的財政體制，但正如去年廣州市財政局局長所說：“廣州的土地出讓金比起同類型的城市來說還是比較少，不算多”；“包袱”相對較輕正是爭取改革“土地財政”的優(yōu)勢所在———與其延續(xù)“造城方略”，不如爭取地方財政的改革權！