據(jù)新華社“新國際”微博報道，近年來，國內(nèi)富裕階層不斷擴大，投資客瞄準了日元貶值的機遇，看上了日本的自然環(huán)境和房屋質(zhì)量，不少中國人到日本購置不動產(chǎn)，日本甚至還出現(xiàn)了專門給中國業(yè)主服務的稅務師事務所。日本流通科學大學教授辻美代日前在接受新華社記者采訪時說，最近一段時間，在日本購買不動產(chǎn)的中國客戶明顯增多，日本歡迎這些投資。

　　在日華人鄧女士說，最近常見中國人在日本買地、買房的消息，主要是因為日本的樓房和土地一起出售，只要你不賣，還可以一起留給子孫，這對于只有70年使用權(quán)的中國房產(chǎn)來說，顯得非常吸引人。

　　中國人買日本房，覺得賺了，日本人拿中國錢復蘇經(jīng)濟，覺得高興。這真的是雙贏嗎？中國投資人，日本房市的風險你都看清了嗎？

　　稅稅稅，你算清了嗎？

　　日本房價相對中國一線城市，有一定競爭力。例如記者駐地的惠比壽地區(qū)屬于東京一等地，但駐地對面一座3層小樓，帶地皮只要7680萬日元（1日元約合0.052元人民幣）。東京的二手房和小戶型，即使是市中心，只要2000萬日元就能購買。日本其他地區(qū)的房產(chǎn)都有中國人涉足，就連北海道千歲市都開發(fā)了面向中國人的獨棟別墅，2000萬日元一套，未完工就銷售一空。

　　然而，在日本購買不動產(chǎn)需繳納各種費用，買完之后還一直有各種費用伴隨，這跟國內(nèi)買完就一勞永逸的中國房產(chǎn)并不一樣。此外，日本對當?shù)厝速徺I個人自住房產(chǎn)的貸款和減稅等優(yōu)惠政策，一般外國人是享受不到的。

　　由華僑創(chuàng)辦的中國通訊社社長姜德春指出，日本對土地、房屋等固定資產(chǎn)，不僅在取得時要交稅，占有使用期間和出售轉(zhuǎn)讓時也要繳納稅金。在日本，房產(chǎn)與土地一起都要繳納“固定資產(chǎn)稅”，每年征收，是大頭。稅率根據(jù)地區(qū)不同，會有很大差異，高級住宅區(qū)和東京都中心地區(qū)，比如惠比壽和白金臺等地，由于土地非常昂貴，收入不高就無法納稅，因此也有失業(yè)者不得不出售不動產(chǎn)的情況。

　　另外，日本不動產(chǎn)的遺產(chǎn)稅非常高，當今皇后美智子的家人還曾經(jīng)以房產(chǎn)作為遺產(chǎn)稅抵押給國家。姜德春指出，日本的遺產(chǎn)稅稅率高于歐洲國家，略低于美國，基本上到孫子輩時房產(chǎn)就沒有了。這就是私有制的日本沒有土地大亨和不動產(chǎn)大亨的重要原因，所以在日本有一種“財產(chǎn)三代而竭”的說法。

　　日本遺產(chǎn)稅的稅率根據(jù)財產(chǎn)多少決定，財產(chǎn)越多稅率越高。1000萬以下房產(chǎn)的繼承稅稅率是10%，3000萬以下是15%，5000萬以下是20%，1億至2億日元40%，2億至3億日元45%，3億至6億日元50%，6億日元以上則高達55%。按照日本現(xiàn)行的遺產(chǎn)稅，中國人到日本購置大額不動產(chǎn)，若干年后就相當于給日本國庫做了貢獻。

　　簡單歸納起來，日本購買不動產(chǎn)有如下稅費：1、購入不動產(chǎn)時，要根據(jù)固定資產(chǎn)的交易價格一次性繳納4％的交易稅（自用住房較低，為3％）；2、到政府部門登記備案要繳納登記稅（一次性）；3、不動產(chǎn)交易時要繳納印花稅（一次性）；4、遺產(chǎn)稅和贈與稅。除對配偶有些照顧、子女次之外，稅率較高，最高達到55％（一次性）；5、固定資產(chǎn)稅（每年交）為市值的1.4％：6、當出讓不動產(chǎn)時，不滿5年的，需繳納的所得稅和居民稅分別為30％和9％，超過5年，則為15％和5％。

　　保值升值，你想得美！

　　希望買房保值或倒房賺錢，在日本很難實現(xiàn)。首先，日本房屋折舊率很高，獨門獨院的小樓一般都是木質(zhì)結(jié)構(gòu)，20年以后價值就相當于零。如果是公寓樓，折舊率慢一些，但一般10年也要進行一次大修，大修的錢就來自業(yè)主平時繳納的修繕費。如果房齡達到50年，業(yè)主會協(xié)商后決定重建。如何買房保值？實在很難。

　　由于各種稅費，買房出租利潤也不樂觀。鄧女士指出，日本不動產(chǎn)的維修費相當可觀，如果是樓房，管理費也不低。

　　姜德春說，他認識一個旅美臺胞老人，花了4500萬日元在日本購得一處房產(chǎn)，目的是想保值、增值，但由于不了解日本社會的實際狀況，房子租出去五六年，前后倒賠了400多萬日元。尤其是對最后一位房客，按其在美、臺的經(jīng)驗行事，與房客打了兩場官司，結(jié)果都輸?shù)靡凰�糊涂，賠了訴訟費，還倒貼了100萬日元的搬家費。

　　日本炒房熱早已結(jié)束，光從照片上看到漂亮的房子而不實地調(diào)查就購買的話，往往會吃大虧。即便是東京都內(nèi)，哪怕位置相鄰，居住環(huán)境也完全不一樣。在一些情況極端的地方，車站南北之間、河流東西之間的土地差價超過2倍。

　　險險險，你買全了嗎？

　　日本地震高發(fā)，不動產(chǎn)面臨地震損毀威脅，這屬于特殊風險。所以日本不動產(chǎn)如果不買全了，地震、海嘯、火山噴發(fā)帶來的損失就不會賠償。而即使加入地震保險，也有一個賠償上限的問題。這些都得考慮仔細。

　　此外，在日本買房還必須仔細調(diào)查該建筑物是否合法，一些附帶風險也需要考慮。例如2005年11月17日，國土交通省宣布千葉縣的姊齒建筑設計事務所的一級建筑師姊齒秀次偽造了關于建筑的抗震性數(shù)據(jù)。問題曝光后，他設計的樓盤都被拆除。如果購買這樣的不動產(chǎn)，有苦只能自己吞。

　　姜德春特別提醒，隨著中國國力的上升，日本國內(nèi)對中國的敵意也在集聚，中國人在日本買房置地引起了當?shù)鼐用癫簧儋|(zhì)疑和反對的聲音，甚至有極端人士認為這是對日本的入侵。如同保守派市民團體不時去東京大久保的韓國城舉行排外游行，東京池袋的華人商店“陽光城”也曾遭受保守市民團體尋釁滋事，那么中國人購買的大型不動產(chǎn)項目是否會成為保守市民團體騷擾的目標也值得注意。